Çoban'a Sor · 104 soru · Eylül 2026 itibarıyla
Satmadan önce, almadan önce
Çoban'a sor.
Tapu harcı, kira artışı, emlak vergisi, konut kredisi, miras kalan ev… Türkiye'nin her yerinden en sık gelen emlak sorularını kaynaklarıyla tek sayfada topladım. Sorunuz burada yoksa gönderin; sık gelen sorular bu sayfaya eklenir.
Videolu cevaplar: YouTube'da Çoban'a Sor kanalı ↗KW CobanS ile çalışmak
Satış süreci, ücretsiz ön değerlendirme, Güvenli Ödeme, EİDS, yabancı alıcı ve hizmet bölgeleri: benimle çalışmayı düşünenlerin ilk sorduğu on soru.
Çalışma şekli
KW CobanS ile çalışmak
Bu konunun tamamı- İzmir’de evimi satmak istiyorum; Gökhan Çoban ile süreç nasıl işliyor?
- Önce ücretsiz ve bağlayıcı olmayan bir ön değerlendirme yapılır: mülk, bölgede gerçekleşen satışlarla karşılaştırılır ve fiyat aralığı gerekçesiyle konuşulur. Satmaya karar verirseniz Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.15 gereği yazılı yetkilendirme sözleşmesi imzalanır; süre, yapılacak işler ve hizmet bedeli bu sözleşmede yazılır. Ardından tapu, iskân ve borç kontrolünü içeren hazırlık dosyası, karşılaştırmalı değer raporu, görsel sunum ve ilan hazırlanır. İlan EİDS yetki doğrulamasından sonra yayınlanır, her yer göstermede ziyaretçi için gösterme belgesi düzenlenir (m.19) ve mülk sahibine süreç boyunca her hafta yazılı rapor verilir. Tapu günü için belgeler ve ödeme yöntemi önceden hazırlanır.
- Evimin değerini öğrenmek ücretli mi, bir yükümlülük doğurur mu?
- Ön değerlendirme ücretsizdir ve hiçbir taahhüt doğurmaz; satmaya karar vermiş olmanız gerekmez. İlan fiyatlarına değil, bölgede benzer mülklerin gerçekleşen satışlarına bakılır; kat, bina yaşı, iskân, manzara ve aidat gibi farklar hesaba katılır. Bu bir resmî değerleme raporu değildir: konut kredisinde banka kendi eksperini görevlendirir, gayrimenkulle vatandaşlık başvurusunda ise Tapu ve Kadastro sistemi üzerinden düzenlenen Tutar Tespit Belgesi aranır.
- Güvenli Ödeme Sistemi nedir, evimin satışını nasıl etkiler?
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e 29 Nisan 2026’da eklenen ek 1. maddeyle getirilen sistemdir. 1 Ekim 2026’dan itibaren satış bedeli nakit, havale ya da EFT ile ödeniyorsa bu ödeme, tapu devriyle eş zamanlı çalışan Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılmak zorundadır; amaç mülkiyetin ve paranın aynı anda el değiştirmesidir. Konut kredisiyle ödenen kısım bu zorunluluğun dışındadır. Her işlemde bir kullanım bedeli alınır ve satıcıya aktarılan tutardan düşülür; tutarı Ticaret Bakanlığı’nın düzenlemesine bağlıdır. Başlangıç tarihi önce 1 Temmuz 2026’ydı; Bakanlık 1 Ekim 2026’ya erteledi.
- EİDS nedir, evimi ilana vermek için ne yapmam gerekiyor?
- EİDS, Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’dir ve 1 Ocak 2025’ten beri satılık ve kiralık ilanlarda zorunludur. Mülk sahibi e-Devlet üzerinden danışmana ilan yetkisi verir; bu doğrulama olmadan ilan yayınlanamaz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre ilanda yetki belgesi numarası ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi yer alır; açık adres yazılmaz. Mülk satılınca ya da yetki sona erince ilan 3 gün içinde kaldırılır.
- Evimi internette ilan vermeden satabilir miyim?
- Evet. İlan vermek zorunlu değildir; mülk kamuya açık ilan edilmeden, yalnızca kriterleri uyan alıcılarla görüşülerek de satılabilir. Bu yol mahremiyeti korur ama alıcı havuzu daralır; açık ilan daha çok alıcıya ulaşır ve fiyatı piyasada sınar. İki yolda da yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve her ziyaretçi için gösterme belgesi şarttır. İlan verilirse EİDS kuralları geçerlidir.
- Evimi yabancı bir alıcıya satabilir miyim, nelere dikkat etmek gerekir?
- Satabilirsiniz; tapuda gerçek bedel beyan edilir. Türkiye’de yerleşik iki kişi arasındaki konut satışında bedel döviz olarak kararlaştırılamaz; alıcı Türk vatandaşı değilse döviz mümkündür. Yabancı alıcı bedelin dövizini bir bankaya satar ve banka döviz alım belgesini tapuya elektronik olarak gönderir. Alıcı gayrimenkulle Türk vatandaşlığına başvuracaksa en az 400.000 ABD doları değerinde ve hisseli olmayan bir alım, tapuya 3 yıl satmama şerhi ve Tutar Tespit Belgesi gerekir; bu belge eşiğin altında kalırsa başvuru reddedilir. Genel bilgilendirmedir; kendi durumunuz için bir uzmana danışın.
- Yunanistan Golden Visa için yardımcı oluyor musunuz?
- Genel bilgi ve mülk seçiminde yardımcı oluyoruz; başvurunun hukuki süreci göç hukuku avukatıyla yürür ve sonuç garanti edilmez. Yunanistan’da 5100/2024 sayılı kanunla eşikler şöyle: Attika bölgesinin tamamında, Selanik’te, Mikonos ve Santorini’de ve nüfusu 3.100’ü aşan adalarda en az 800.000 avro; diğer bölgelerde en az 400.000 avro. Bu iki eşikte mülk en az 120 m² olmalıdır. 250.000 avro yalnızca ticari yapıyı konuta dönüştürme ya da tarihî yapıyı restore etme koşuluyla geçerlidir. Program oturum izni verir, vatandaşlık vermez. Güncel koşullar ve size uygun seçenek için Gökhan Çoban ile görüşün: kwcobans.com.tr/golden-visa/yunanistan
- Hangi bölgelerde hizmet veriyorsunuz?
- İzmir’in 30 ilçesinin tamamında, ayrıca Kuşadası (Aydın) ve Manisa’da. Ayrıntılı bölge sayfası olan yerler: Bornova, Bayraklı, Buca, Çeşme, Seferihisar, Kuşadası, Karşıyaka, Çiğli, Balçova, Gaziemir, Menemen, Güzelbahçe, Urla. Mülkünüz bu bölgelerin dışındaysa sizi o bölgeyi bilen Keller Williams ağındaki bir danışmanla tanıştırırız.
- Gökhan Çoban nasıl çalışıyor; KW CobanS bir emlak ofisi mi?
- Gökhan Çoban, Keller Williams Türkiye bünyesinde çalışan sorumlu emlak danışmanıdır (yetki belge no 3504284-184); KW CobanS onun hizmet markasıdır, ayrı bir şirket ya da ofis zinciri değildir. Satış, alım, kiralama ve yatırım danışmanlığı verir; yeni konut projeleri kwcobans.com.tr’de yayınlanır. Ofis Çınarlı Mah. Ozan Abay Cad. No:8 Z17, Ege Perla AVM, 35170 Konak / İzmir adresindedir; görüşmeler ofiste, mülkte ya da çevrimiçi yapılabilir. Çalışma saatleri Pazartesi–Cuma ve Pazar 08.00–18.30, Cumartesi 09.00–15.30. Hizmet bedeli işe başlamadan önce yazılı sözleşmede belirlenir; yeni proje satışlarında alıcıya ek ücret doğmaz. Telefon ve WhatsApp: 0555 540 99 30.
- Gökhan Çoban’ın yetki belgesini nasıl doğrulayabilirim?
- Taşınmaz ticaretiyle uğraşanların Ticaret Bakanlığı’ndan yetki belgesi alması zorunludur. Belgeyi Bakanlığın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi’ndeki sorgulama sayfasından (ttbs.gtb.gov.tr) kendiniz kontrol edebilirsiniz; Gökhan Çoban’ın yetki belge numarası 3504284-184’tür. Aynı numara ilanlarda ve bu sitenin alt bilgisinde yazılıdır. Sözleşme imzalamadan önce danışmandan yetki belgesini ve yazılı yetkilendirme sözleşmesinin içeriğini görmek isteyebilirsiniz.
Türkiye genelinde geçerli
Tapu, vergi, kira ve kredi kuralları ülke genelinde aynı. Bu cevaplar İstanbul'da da, Ankara'da da, İzmir'de de geçerli.
Rehber
Tapu harcını kim öder, ne kadar tutar?
Bu konunun tamamı- Tapu harcını kim öder?
- Kanunen %2 alıcı, %2 satıcı öder. Ancak taraflar bunu sözleşmede farklı şekilde kararlaştırabilir. Önemli olan, pazarlık aşamasında bu konunun açıkça konuşulmuş ve yazılı hâle getirilmiş olmasıdır.
- Kapora verdim, satıcı vazgeçerse ne olur?
- Bu tamamen imzaladığınız belgenin içeriğine bağlıdır. Kapora mı, cayma parası mı, yoksa bağlayıcı bir ön sözleşme mi olduğu; hangi tarafın hangi şartta ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin net yazılmış olması şarttır.
- Tapuda ipotek veya şerh varsa satış yapılabilir mi?
- Yapılabilir, ancak süreç değişir. İpotek genellikle satış anında kapatılarak kaldırılır; haciz veya diğer şerhlerde ise durum ayrıca değerlendirilmelidir. Her hâlükârda tapu kaydı alım kararından önce incelenmelidir.
- Tapu devri ne kadar sürer?
- Randevu saatinde her iki taraf hazırsa ve belgeler tamsa işlem tapu müdürlüğünde genellikle yarım saati aşmaz. Süreyi uzatan şey işlemin kendisi değil, hazırlıktır: eksik belge randevuyu iptal ettirir, kredi kullanılıyorsa banka ekspertizi birkaç gün ekler.
- Vekâletle tapu devri yapılabilir mi?
- Yapılabilir, ancak sıradan bir vekâletname yetmez; noterden düzenleme şeklinde ve taşınmaz satışı yetkisini açıkça içeren bir vekâletname gerekir. Vekâletnamedeki yetkinin kapsamı dar yazılmışsa tapu müdürlüğü işlemi kabul etmez.
- Web-Tapu nedir, randevuyu kim alır?
- Web-Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çevrim içi başvuru sistemidir; başvuru ve randevu buradan yapılır, harç ödemesi de sistem üzerinden gerçekleştirilebilir. Danışmanla çalışıyorsanız bu takip size kalmaz.
- Konut kredisi kullanıyorsam süreç nasıl değişir?
- Bankanın belirlediği eksper mülkü değerler ve bir değerleme raporu düzenler. Kredi onaylandıktan sonra tapu devri ile ipotek tesisi aynı randevuda yapılır. Bu, takvimi birkaç gün uzatır; satıcıyla anlaşırken bu süreyi baştan konuşmak gerekir.
Rehber
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Bu konunun tamamı- Kira artışını sözleşmeye daha yüksek yazabilir miyiz?
- Yazılabilir ama yasal sınırın üzerindeki kısım geçerli olmaz. Kanun, TÜFE on iki aylık ortalamasını üst sınır olarak belirlemiştir; taraflar anlaşsa bile bu sınırın üstü bağlayıcı değildir.
- Depozitoyu nakit vermek sorun olur mu?
- Hukuken engel yok, ama ispat açısından risklidir. Depozitonun banka üzerinden ödenmesi ve sözleşmede tutarın açıkça yazılması, iade aşamasında iki tarafı da rahatlatır.
- Kiracı evde tadilat yapabilir mi?
- Kural olarak mülk sahibinin yazılı onayı olmadan kalıcı değişiklik yapılamaz. Boya gibi geri döndürülebilir işlerle duvar kaldırma gibi yapısal müdahaleler arasındaki farkın sözleşmede belirtilmesi en sağlıklısıdır.
- Kira elden ödenebilir mi?
- Hayır. Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur ve bu zorunluluk için bir alt tutar sınırı bulunmamaktadır; konut, iş yeri ve kısa süreli kiralamaların tümü kapsam içindedir. Elden ödeme yapan ve alan taraflara, işleme konu kira bedelinin %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır. Banka dekontu ayrıca ödemenin en güçlü ispatıdır.
- Kiracı çıkarken ne kadar önce haber vermeli?
- Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bildirimin bu süre içinde kiraya verene ulaşmış olması gerekir; postaya verilmiş olması yetmez.
- Kira sözleşmesi noterde onaylanmak zorunda mı?
- Hayır, kira sözleşmesi yazılı olarak taraflar arasında geçerli biçimde kurulabilir; noter onayı şart değildir. Yine de sözleşmenin iki nüsha hazırlanması, her sayfanın imzalanması ve demirbaş listesinin ek yapılması ileride çıkabilecek tartışmaları büyük ölçüde önler.
- Süre bitince sözleşme kendiliğinden sona erer mi?
- Hayır. Kiracı süresinde bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi sadece sürenin dolmasına dayanarak sona erdirme hakkı ise sınırlıdır; kanunda sayılan belirli hâller dışında tahliye isteyemez.
Rehber
Ev gezerken sormayı unuttuğunuz şey ne?
Bu konunun tamamı- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ne?
- Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan veya iskân alınmadan kurulan bir haktır; kat mülkiyeti ise yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün tam mülkiyetini gösterir. Kredi kullanımı ve satış süreçleri açısından ikisi farklı işler.
- İskânı olmayan bir ev alınır mı?
- Alınabilir ama risklidir. İskân eksikliği kredi kullanımını zorlaştırabilir, aboneliklerde sorun çıkarabilir ve ileride satarken alıcı bulmayı güçleştirir. Almadan önce eksikliğin sebebi ve giderilebilir olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
- Ekspertiz raporu şart mı?
- Kredi kullanıyorsanız zaten zorunlu. Peşin alımda da bağımsız bir değerleme, ödediğiniz bedelin piyasayla uyumunu görmenin en objektif yoludur.
- Kapora ile ön sözleşme arasındaki fark ne?
- Fark, imzaladığınız belgenin içeriğinde gizlidir. Verdiğiniz paranın cayma parası mı, kapora mı, yoksa bağlayıcı bir satış vaadinin parçası mı olduğu; vazgeçilmesi hâlinde kimin ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin açıkça yazılmış olması şarttır.
- Ekspertiz raporu ne işe yarar?
- Bağımsız bir değerleme uzmanının mülke biçtiği değeri gösterir. Kredi kullanıyorsanız zaten zorunludur; peşin alımda da ödediğiniz bedelin piyasayla uyumlu olup olmadığını görmenin en objektif yoludur. Rapor ayrıca yapının fiziki durumuna dair notlar da içerir.
- Aidat sonradan artabilir mi?
- Evet. Aidat, kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenir ve her yıl güncellenebilir. Alım öncesi yalnızca güncel tutarı değil, son iki yılda ne kadar arttığını ve önümüzdeki dönem için planlanan büyük onarım olup olmadığını da sormak gerekir.
Rehber
Fiyat etiketinde yazmayan masraflar neler?
Bu konunun tamamı- Emlak vergisinden muaf olabilir miyim?
- Belirli şartları taşıyan hiçbir geliri olmayanlar, emekliler, gaziler, şehit yakınları ve engelliler; Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutu için indirimli (sıfır) oran uygulamasından yararlanabilir. Şartlar kişiye göre değiştiği için başvuru öncesi bağlı olduğunuz belediyeden teyit almanız gerekir.
- DASK zorunlu mu?
- Evet. Tapu işlemleri ve abonelik başvurularında zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçe her yıl yenilenmelidir.
- Danışmanlık bedeli ne kadar?
- Hizmet bedeli mülkün özelliklerine ve sürecin kapsamına göre belirlenir; işe başlamadan önce yazılı olarak netleştirilir. Sürpriz kalem olmaz — ne ödeyeceğinizi baştan bilirsiniz.
- Emlak vergisini kiracı mı, mülk sahibi mi öder?
- Emlak vergisi mülk sahibine aittir; kiracıdan istenemez. Kiracının ödediği kalemler aidat ve kullanıma bağlı giderlerdir. Bu ayrımın kira sözleşmesinde açıkça yazılması, ileride çıkabilecek tartışmayı baştan önler.
- Evi beş yıl dolmadan satarsam ne kadar vergi öderim?
- Satın aldığınız konutu edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız değer artış kazancı doğar. Hesapta önce alış bedeliniz Yİ-ÜFE ile güncellenir, ardından yıllık istisna tutarı düşülür; 2026 yılı için bu istisna 150.000 TL’dir. Kalan tutar varsa gelir vergisine tabi olur. Beş yılı dolduran satışlarda bu vergi aranmaz.
- Evi sattığım yılın emlak vergisini kim öder?
- Emlak vergisi mükellefiyeti, satışın yapıldığı yılı takip eden yıldan itibaren alıcıya geçer. Satışın yapıldığı yıla ait vergi satıcıya aittir. Alıcının, devirden sonra ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimini vermesi gerekir.
- Tapuda düşük bedel göstermenin gerçek maliyeti ne?
- Üç ayrı yerde geri döner: tespit hâlinde eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle istenir; alıcı ileride satarken alış bedeli düşük göründüğü için daha yüksek değer artış kazancı vergisi öder; kredi kullanılıyorsa beyan ile ekspertiz değeri arasındaki fark sorun çıkarır. Kısa vadeli tasarruf gibi görünen şey, ertelenmiş ve büyümüş bir maliyettir.
Rehber
Evimi satmaya karar verdim, sırada ne var?
Bu konunun tamamı- Emlak hizmet bedeli en fazla ne kadar olabilir?
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 uyarınca alım satımda hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Kiralamada ise bir aylık kira bedelini geçemez. Bu bedel, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaştırılır.
- Evimi kaç emlakçıya birden verebilir miyim?
- Verebilirsiniz; ancak imzaladığınız yetki sözleşmesinin türüne bağlıdır. Tek yetki verdiyseniz süre boyunca başka bir danışmanla çalışamazsınız. Sözleşmeyi imzalamadan önce yetkinin tek mi çoklu mu olduğunu ve süresini netleştirin.
- İskânı olmayan evi satabilir miyim?
- Satılabilir, ancak alıcı bulmak zorlaşır. İskânı olmayan mülkte bankalar çoğu zaman konut kredisi kullandırmaz; bu da alıcı havuzunuzu peşin ödeyebilenlerle sınırlar. Fiyata da yansır.
- Satıştan sonra emlak vergisini kim öder?
- Satışın yapıldığı yılın emlak vergisi satıcıya aittir. Mükellefiyet, satışı takip eden yılın başında alıcıya geçer. Devir öncesinde birikmiş borcun kapatılması, tapu işleminin sorunsuz ilerlemesi için gerekir.
- Evim uzun süredir satılmıyor, ne yapmalıyım?
- Önce ziyaret sayısına bakın. Hiç ziyaret gelmiyorsa sorun genellikle fiyatta veya ilanın görünürlüğündedir. Ziyaret geliyor ama teklif gelmiyorsa sorun mülkün sunumunda ya da beklenti ile piyasa arasındaki farktadır. İkisi farklı sorunlardır ve farklı çözüm ister.
- Tapuda düşük bedel göstermek bana ne kaybettirir?
- Düşük beyan ertelenmiş bir maliyettir. Alıcı o mülkü sattığında düşük gösterilen bedel onun alış bedeli sayılır ve değer artış kazancı vergisi yükselir. Ayrıca tespit hâlinde eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Kısa vadeli kazanç, uzun vadeli risk doğurur.
- Evimin satışını ve pazarlamasını Gökhan Çoban’a bırakırsam neler yapılıyor?
- Mülkünüzün görsel sunumu, detaylı hazırlanması, sosyal medya pazarlaması ve birebir müşteri ilişkileriyle yönetilmesini istiyorsanız, Gökhan Çoban bu hizmetlerin hepsini tek elden sunan bir gayrimenkul danışmanıdır. Satıştan önce tapu, iskân ve borç kontrolünü içeren bir hazırlık dosyası ve karşılaştırmalı değer raporu çıkarılıyor; görseller Visual Ai+ ile sunuma hazırlanıyor, ilan portallarda tek standartla yayınlanıyor, mülk sosyal medyada bir takvimle tanıtılıyor ve mülk sahibine süreç boyunca her hafta yazılı rapor veriliyor. Ayrıntılar: cobangokhan.com/hizmetler/emlak-satis/pazarlama
Rehber
Miras kalan evi kardeşlerimle nasıl satarız?
Bu konunun tamamı- Mirasçılık belgesini nereden alabilirim?
- Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noter genellikle daha hızlı sonuçlanır. Mirasçılık durumunda tereddüt varsa veya yabancılık unsuru bulunuyorsa mahkemeye başvurmak gerekebilir.
- Tapu intikali yapmazsak ne olur?
- Mülkü kaybetmezsiniz, ancak vefat eden kişinin adına kayıtlı taşınmaz satılamaz. Satmak istediğiniz gün önce veraset ilamı alıp intikali tamamlamanız gerekir; bu da alıcı beklerken haftalar kaybettirir.
- Kardeşim satmak istemiyor, ben kendi payımı satabilir miyim?
- Elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece hayır. Mirasçılar elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirirse her mirasçı kendi payını satabilir; ancak pay alıcısı bulmak, mülkün tamamına alıcı bulmaktan çok daha zordur. Diğer yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır.
- Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?
- Mirasçılardan her biri açabilir; çoğunluk şartı yoktur. Payı en küçük olan mirasçı bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme aynen bölme mümkün değilse satışa karar verir ve satış açık artırmayla yapılır.
- Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
- Değer artış kazancı vergisi doğmaz. Bu vergi bedel ödeyerek edinilen mülkler içindir; miras ivazsız iktisap sayılır ve beş yıl kuralı uygulanmaz. Ancak birden fazla taşınmazın kısa aralıklarla satılması ticari kazanç sayılabilir; bu durumda mali müşavire danışılmalıdır.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesini ne zaman vermeliyim?
- Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye’deyse ölüm tarihini izleyen dört ay içinde verilir. Miras istisna tutarının altında kalsa bile beyanname verilmesi gerekir.
- Yurt dışındaki mirasçı için ne yapmak gerekir?
- Bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan, satış yetkisini açıkça içeren vekâletname düzenletmesi yeterlidir. Vekâletnamede taşınmazın açıkça belirtilmesi ve satış yetkisinin yazması gerekir; genel vekâletname çoğu zaman kabul edilmez.
Rehber
Ne kadar kredi çıkar, neye göre belirleniyor?
Bu konunun tamamı- Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa ne olur?
- Kredi, ekspertiz raporundaki değer üzerinden hesaplanır; aradaki farkı alıcı peşinat olarak kapatır. Taraflar fiyatta anlaşsa bile kredi tutarı bu şekilde sınırlanır. Bu, satışların en sık tıkandığı noktadır.
- Evin enerji sınıfı krediyi gerçekten etkiliyor mu?
- Evet. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla kredi değer oranı konutun değerine ve enerji sınıfına göre belirleniyor. Beş milyon TL’ye kadar olan bir konutta A veya B sınıfında değerin %90’ına kadar kredi kullanılabilirken, düşük sınıflı bir konutta bu oran %70’e iniyor.
- Konut kredisinde azami vade ne kadar?
- Azami vade 120 ay, yani on yıldır. Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama ödenen toplam tutar artar.
- Krediyi erken kapatırsam ceza öder miyim?
- Sabit faizli konut kredilerinde banka erken ödeme ücreti isteyebilir: kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en fazla %1, daha uzun olanlarda en fazla %2. Değişken faizli kredilerde bu ücret alınmaz.
- Üzerimde konut varken ikinci konuta kredi çıkar mı?
- Çıkabilir, ancak kredi değer oranı daha düşük uygulanabilir. Kendinizin, eşinizin veya on sekiz yaşından küçük çocuğunuzun üzerine kayıtlı konut bulunması bu hesaba giriyor. Kesin oranı bankanız söyler.
- İskânı olmayan eve kredi kullanılabilir mi?
- Bankalar çoğunlukla yapı kullanma izin belgesi bulunmayan konutlara kredi kullandırmaz. Bu, satıcının alıcı havuzunu peşin ödeyebilenlerle sınırlar ve fiyata yansır.
- Kredi süreci ne kadar sürer?
- Belgeler eksiksizse başvuru ile tapu arasında genellikle bir ila üç hafta geçer. Süreyi belirleyen ekspertiz randevusu ve raporun tamamlanmasıdır; bu adım atlanamaz.
Rehber
Tasarruf finansmanı teslimatım çıktı, evi nasıl alırım?
Bu konunun tamamı- Teslimatım henüz çıkmadı, şimdiden ev bakmaya başlayabilir miyim?
- Evet, bakmaya başlamak bütçenizi ve beklentinizi netleştirir. Ancak kapora vermeden ya da satıcıyla bağlayıcı bir anlaşma yapmadan önce teslimat tarihinizin ve tutarınızın kesinleşmesini beklemenizi öneririm.
- Hangi finansman şirketiyle çalıştığım fark eder mi?
- Benim açımdan fark etmez; hangi şirketle sözleşmeniz olursa olsun ev bulma, satıcıyla görüşme, ekspertiz ve tapu sürecinde yanınızdayım. Şirketlerin ev için aradığı şartlar ve süreçleri farklı olabileceği için, kendi şirketinizin şartlarını birlikte okuyup ev aramasını ona göre yaparız.
- Şirketim ekspertiz sonrası evi onaylamazsa ne olur?
- Onay gelmezse genellikle başka bir ev için süreç yeniden başlar. Bu riski azaltmak için evleri baştan tapu kaydı, iskân ve fiyat açısından süzeriz; kapora verilecekse iadesini ekspertiz ve onay şartına bağlarız.
- Teslimat tutarım evin fiyatını karşılamıyorsa?
- Aradaki farkı kendi birikiminizle tamamlayabilirsiniz. Bazı alıcılar farkı başka yollarla da kapatmayı düşünür; bu durumda finansman şirketinizin buna izin verip vermediğini ve ipotek sırasının nasıl olacağını önceden şirketinize sorun.
- İkinci el ev alabilir miyim, yoksa yalnızca sıfır mı?
- Yönetmelikte yeni ya da ikinci el konut için ayrı bir kural yoktur; tapuda kayıtlı konut olması ve şirketinizin şartlarını karşılaması önemlidir. Yine de şirketinizin şartlarını teyit edin.
- Masrafları kim öder?
- Tapu harcını kanun alıcıya ve satıcıya ayrı ayrı yükler; uygulamada kimin ne kadarını ödeyeceği pazarlıkta netleşebilir. Ekspertiz ücreti ve şirketin diğer ücretleri ise sözleşmenizde yazar. Kesin tutarları şirketinizden ve tapu müdürlüğünden öğrenin; ben toplam bütçeyi birlikte görmenize yardımcı olurum.
- Finansman şirketinin gerçekten izinli olduğunu nasıl anlarım?
- Faaliyet izni olan şirketler BDDK’nın internet sitesinde "Tasarruf Finansman Şirketleri" listesinde yer alır. Sözleşme imzalamadan önce bu listeye bakmanızı öneririm.
- Sizin hizmet bedeliniz nedir?
- Hizmet bedelim yazılı yetki sözleşmesiyle netleşir; finansman şirketinden prim ya da komisyon almam.
Rehber
İyi bir emlak danışmanını nasıl anlarım?
Bu konunun tamamı- Emlak danışmanının yetki belgesi zorunlu mu?
- Evet. Taşınmaz ticaretiyle uğraşan işletmelerin yetki belgesi alması zorunludur. Belge numarasını sorabilir ve Ticaret Bakanlığı’nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi üzerinden doğrulayabilirsiniz. Belgesiz kişiyle çalışmak, uyuşmazlık hâlinde sizi korumasız bırakır.
- Emlak komisyonu ne kadar, kim öder?
- Hizmet bedeli taraflarla yapılan sözleşmede belirlenir ve mevzuatta üst sınırı vardır. Önemli olan oranın kaç olduğu kadar, ne zaman ve hangi koşulda doğduğunun yazılı olmasıdır. Sözleşmesiz ilerleyip işlem sonunda rakam konuşmak, en sık yaşanan anlaşmazlık sebebi.
- İnternette “İzmir’in en iyi emlak danışmanı” diye arıyorum, böyle bir liste var mı?
- Resmî ya da tarafsız bir sıralama yok. Bu ifadeyi kullanan sayfaların çoğu kendi reklamını yapıyor; belgelenmemiş üstünlük iddiası zaten reklam mevzuatına da aykırı. Sıralama aramak yerine doğrulanabilir olana bakın: yetki belgesi, gerçek müşteri değerlendirmeleri, bölgedeki işlem geçmişi ve size hoşunuza gitmeyeni söyleyip söylemediği.
- Aynı anda birden fazla danışmanla çalışmalı mıyım?
- Satıcıysanız çoğu zaman ters teper: aynı mülk farklı fiyat ve farklı sunumla birden fazla yerde görününce alıcıda güven düşer, pazarlık gücünüz azalır. Alıcıysanız birkaç danışmanla görüşmek makul, ancak kriterlerinizi anlayan biriyle derinleşmek dağınık aramadan daha hızlı sonuç verir.
- Danışman fiyatı düşürmemi söylüyor, haklı mı?
- Gerekçesini isteyin. Aynı bölgede yakın zamanda gerçekleşen satışları ve hâlen satılık rakip ilanları gösterebiliyorsa değerlendirmeye değer. Gerekçe gösteremiyor, sadece “piyasa böyle” diyorsa bu bir analiz değil, işi hızlı kapatma isteği olabilir.
- Referans istemek ayıp mı?
- Hayır, olağan. Çalıştığı müşterilerin değerlendirmelerine bakın; mümkünse bağımsız bir platformda yayınlanmış olanlara. Kendi sitesinde yayınlanan yorumlar da bilgi taşır ama doğrulanması daha zordur.
İzmir bölgeleri
Sahada çalıştığım ilçeler: bölgenin karakteri, kimlere uyduğu ve nelere dikkat etmek gerektiği.
Bölge
Bornova, İzmir
Bu konunun tamamı- Bornova’da yatırım için hangi mahalle daha mantıklı?
- Hedefinize bağlı. Öğrenci kirası hedefliyorsanız kampüse yürüme mesafesindeki mahalleler öne çıkar; uzun vadeli aile kiracısı ve değer artışı arıyorsanız metro istasyonlarına yakın, site içi konutlar daha istikrarlı olur. Görüşmede önce bu tercihi netleştiriyoruz.
- Bornova’da ev alırken en sık yapılan hata ne?
- Mahalleyi yalnızca fiyata bakarak seçmek. Bornova çok geniş ve mahalleler arasındaki ulaşım, gürültü ve kiracı profili farkı belirgin. Aynı ilçede iki ev, tamamen farklı iki yatırım demektir.
Bölge
Bayraklı, İzmir
Bu konunun tamamı- Bayraklı’da projeden almak mı, hazır daire mi daha mantıklı?
- İkisinin riski farklı. Projeden alım genelde daha uygun giriş fiyatı sunar ama teslim riski taşır; hazır dairede ne aldığınızı görürsünüz, fiyat da bunu yansıtır. Kararı bütçenizden çok, ne kadar beklemeyi göze aldığınız belirler.
- Kentsel dönüşüm alanındaki bir daireyi almak riskli mi?
- Riskli değil ama bilgi ister. İmar durumu, planın hangi aşamada olduğu ve parselin dönüşüm kapsamında olup olmadığı önceden netleştirilirse dönüşüm bölgeleri ciddi fırsat da barındırır.
Bölge
Buca, İzmir
Bu konunun tamamı- Buca’da ilk evimi almak istiyorum, nereden başlamalıyım?
- Mahalleden değil, günlük hayatınızdan. İşe, okula ve ailenize göre kabul edilebilir ulaşım süresini belirleyip aramayı o çember içinde yapmak, bütçeyle başlamaktan çok daha isabetli sonuç veriyor.
- Kat mülkiyeti neden bu kadar önemli?
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kredi kullanımından tapu devrine kadar birçok aşamayı etkiler. Eski yapı stoğunun geniş olduğu ilçelerde bu kontrol atlanmamalı.
Bölge
Çeşme, İzmir
Bu konunun tamamı- Çeşme’de yazlık kiraya vererek masrafını çıkarabilir miyim?
- Bölgeye, eve ve yönetim biçimine göre değişir; kimseye garanti verilemez. Gerçekçi bir hesap için sezon uzunluğunu, doluluk beklentisini, aidatı, temizlik ve bakım giderlerini birlikte çıkarmak gerekir. Görüşmede bunu birlikte yapıyoruz.
- Alaçatı mı, Ilıca mı?
- Alaçatı daha butik ve merkezi bir yaşam, Ilıca ise plaja yakınlık ve site imkânları sunar. Doğru cevap evi nasıl kullanacağınıza bağlı — yürüyerek kahveye çıkmak mı, denize inmek mi önceliğiniz?
Bölge
Seferihisar, İzmir
Bu konunun tamamı- Seferihisar’dan İzmir’e her gün gidip gelmek mantıklı mı?
- Kimileri için evet, kimileri için değil. Mesafe yaklaşık 50 kilometre; süre trafiğe ve gideceğiniz noktaya göre belirgin şekilde değişiyor. Karar vermeden önce bu yolu bir sabah trafiğinde gerçekten denemenizi öneriyorum.
- Sakin şehir olması ev alırken ne değiştiriyor?
- Cittaslow kimliği ilçenin yapılaşma ve yaşam kalitesi yaklaşımını etkiliyor; bu da bölgeyi hızlı ve yoğun yapılaşmadan görece koruyor. Kalıcı yaşam düşünenler için bu bir avantaj, hızlı değer artışı bekleyenler içinse farklı bir denklem.
Bölge
Kuşadası, Aydın
Bu konunun tamamı- Kuşadası İzmir’e bağlı mı?
- Hayır, Kuşadası Aydın iline bağlı bir ilçe. Ancak İzmir’e ve Adnan Menderes Havalimanı’na yakınlığı sayesinde İzmir merkezli alıcılar için erişilebilir bir bölge; ben de bu nedenle Kuşadası’nda hizmet veriyorum.
- Yabancı uyruklu biri Kuşadası’nda ev alabilir mi?
- Evet, ancak süreç yerli alımdan farklı işler. Askeri yasak bölge sorgusu ve taşınmaz değerleme raporu gibi zorunlu adımlar vardır; bu adımlar önceden planlanmazsa tapu randevusu gecikebilir. Süreci baştan birlikte kurgulamak en sağlıklısı.
Bölge
Karşıyaka, İzmir
Bu konunun tamamı- Karşıyaka mı, Bostanlı mı — hangisi daha uygun?
- Aynı ilçenin iki farklı dokusu. Karşıyaka Çarşı yürüme mesafesinde her şeye ulaşmak isteyene, alışverişin ve ticaretin içinde olmayı sevene uygun. Bostanlı sahil şeridi ve iskele çevresiyle daha sakin bir günlük ritim sunuyor, vapurla karşıya geçiş de kolay. Fiyat ve kiracı profili de bu farkı izliyor.
- Karşıyaka’da araçsız yaşanır mı?
- İzmir’de bunun en kolay olduğu ilçelerden biri. İZBAN, tramvay ve vapur bir arada; günlük ihtiyaçların çoğu yürüme mesafesinde çözülüyor. Yine de mülkün bu hatlara yürüme mesafesi belirleyici — ilanda “Karşıyaka” yazması tek başına yeterli değil.
Bölge
Çiğli, İzmir
Bu konunun tamamı- Çiğli’de tramvay ev fiyatlarını etkiledi mi?
- Ulaşım yatırımları erişimi değiştirdiği için talebi de etkiliyor; ancak etkisi ilçe geneline eşit dağılmıyor. Hatta yürüme mesafesindeki mahallelerle uzak mahalleler arasındaki fark, hat açılmadan önceki farktan daha belirgin. Somut bir mülk için bu farkı emsallerle birlikte değerlendiriyoruz.
- Çiğli yatırım için mantıklı mı?
- Kiracı talebi tarafında güçlü bir zemin var: organize sanayi bölgesi ve üniversite yıl boyu talep üretiyor. Buna karşılık yeni yapı arzı da sürüyor, yani kira tarafında rekabet var. Karar, mülkün tramvay ve İZBAN’a yürüme mesafesinde olup olmadığına ve giderler düşüldükten sonraki net getiriye bakılarak verilmeli.
Bölge
Balçova, İzmir
Bu konunun tamamı- Balçova’ya metro geldi mi?
- Evet. M1 hattının Fahrettin Altay’dan Narlıdere’ye uzatılmasıyla Balçova istasyonu Şubat 2024’te açıldı. Dokuz Eylül Üniversitesi Hastanesi durağı da aynı hat üzerinde; ilçeden Konak ve Bornova yönüne aktarmasız gidilebiliyor.
- Balçova’da ev almak mantıklı mı?
- İlçe küçük ve arz sınırlı; bu, uzun vadede değeri destekleyen bir özellik. Buna karşılık seçenek az olduğu için arayış sabır istiyor. Sağlık kampüsüne ve metroya yakınlık, kiraya vermeyi planlıyorsanız talep tarafında güçlü bir zemin sağlıyor.
Bölge
Gaziemir, İzmir
Bu konunun tamamı- Gaziemir havalimanına ne kadar uzak?
- Ege Serbest Bölgesi Adnan Menderes Havalimanı’na yaklaşık dört kilometre mesafede; ayrıca İZBAN güney hattında havalimanının kendi istasyonu var. İlçeden havalimanına ulaşım hem araçla hem raylı sistemle kısa sürüyor.
- Gaziemir’de yatırım için nereye bakmalı?
- Hedefinize bağlı. Serbest bölge ve havalimanı çevresindeki çalışan talebini hedefliyorsanız İZBAN istasyonlarına yürüme mesafesi belirleyici olur. Aile kiracısı ve uzun vadeli değer arıyorsanız Sarnıç çevresindeki yeni projeler ile yerleşik mahalleleri aidat, yapı yaşı ve ulaşım açısından ayrı ayrı karşılaştırmak gerekiyor.
Bölge
Menemen, İzmir
Bu konunun tamamı- Menemen’den İzmir merkeze ulaşım nasıl?
- İZBAN ile aktarmasız. Menemen kuzey ve güney hatlarının birleştiği istasyon olduğu için hem Karşıyaka ve Alsancak yönüne hem de Gaziemir ve havalimanı yönüne doğrudan gidilebiliyor. Süreyi belirleyen esas unsur, mülkün istasyona yürüme mesafesi.
- Menemen’de ev almak yatırım olarak mantıklı mı?
- Bütçe avantajı gerçek, ama karar bütçeye indirgenmemeli. Sorulması gereken iki soru var: mülk İZBAN istasyonuna yürüme mesafesinde mi ve satmak istediğinizde alıcısı kim olacak? Merkeze göre likiditesi daha düşük bir pazar; bu yüzden çıkış senaryosunu alırken konuşmak gerekiyor.
Bölge
Güzelbahçe, İzmir
Bu konunun tamamı- Güzelbahçe’de bahçeli müstakil ev bulmak mümkün mü?
- İlçenin dokusu buna elverişli: site düzeni ve bahçeli yapı Güzelbahçe’de yaygın. Yine de “bahçeli ev” tek bir ürün değil — müstakil parsel, site içinde bahçe katı ve ikiz yapı farklı tapu, farklı gider ve farklı bakım yükü demek. Görüşmede önce hangisini kastettiğinizi netleştirip aramayı ona göre daraltıyoruz.
- Güzelbahçe’ye metro geliyor mu?
- Metronun batı ucu şu an komşu Narlıdere’de; Güzelbahçe’nin kendi istasyonu yok. İlçeye erişim otoyol, sahil yolu ve otobüs hatları üzerinden kuruluyor. Fiyat konuşulurken “ileride metro gelecek” gerekçesiyle bugünden bedel istenen durumlara dikkat etmek gerekiyor: planlanan bir yatırımın gerçekleşme ve zamanlama riskini o zaman tamamen alıcı üstlenmiş olur.
- Güzelbahçe mi, Narlıdere mi?
- İkisi komşu ama farklı karakterde. Narlıdere merkeze daha yakın ve metro hattının ucunda; Güzelbahçe daha düşük yoğunluklu, bahçe ve site dokusu ağır basan bir yerleşim. Soru aslında şu: günlük hayatınızda raylı sisteme yakınlık mı, yoksa geniş ve yeşil bir yaşam alanı mı ağır basıyor? İki ilçeyi de aynı hafta içinde ve aynı saatte gezmenizi öneriyorum.
- Güzelbahçe’de kiraya vermek için ev almak mantıklı mı?
- Kiracı profili merkez ilçelerdekinden farklı: talep genelde uzun süreli oturmak isteyen ailelerden geliyor, kısa dönem kiracı hareketliliği düşük. Bu, devir hızının düşük olması demek — istikrar açısından avantaj. Karar vermeden önce mülkün yıllık giderini (aidat, bahçe bakımı, ısınma) çıkarıp net getiriye bakmak gerekiyor; sabit bir oran vermek doğru olmaz.
- Güzelbahçe’de evimi satarken neyi öne çıkarmalıyım?
- İlçede alıcı çoğunlukla belirli bir yaşam biçimi arıyor: bahçe, sahile yakınlık, düşük yoğunluk. Bu yüzden sunumun evin metrekaresinden çok bu yaşamı anlatması gerekiyor — bahçenin nasıl kullanıldığı, çevrenin ritmi, yola ve sahile mesafe. Satış sürecinde önce doğru alıcı tanımını yapıyor, sunumu ona göre kuruyoruz.
Bölge
Urla, İzmir
Bu konunun tamamı- Urla’da bağ evi almak ile müstakil ev almak aynı şey mi?
- Hukuki olarak çoğu zaman değil. “Bağ evi” günlük dilde bir yaşam biçimini anlatıyor; tapuda ise karşınıza tarla, bağ, zeytinlik ya da arsa çıkabiliyor ve her birinin yapı, kredi ve satış tarafındaki sonucu farklı. Bakmaya başlamadan önce tapu cinsini sorup aramayı ona göre yürütmek, sonradan dönülmesi zor sürprizleri önlüyor.
- Urla’da ev alırken imar durumu nasıl kontrol ediliyor?
- Sırasıyla: tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, belediyeden imar durumu, varsa ruhsat ve iskân belgeleri, yapı kayıt belgesi varsa neyi kapsadığı. Bu kontroller teklif vermeden önce yapılır; teklif sonrasında çıkan bir engel hem zaman hem pazarlık gücü kaybettirir. Süreci baştan birlikte kuruyoruz.
- Urla’da yıl boyu yaşanır mı?
- İlçe merkezinde yerleşik bir ilçe hayatı var; kıyı ve köy mahallelerinde ritim mevsime göre değişiyor. Kalıcı taşınmayı düşünüyorsanız okul, sağlık ve market erişimini kendi mahalleniz özelinde konuşmak gerekiyor — “Urla” tek başına bu sorunun cevabı değil. Karar vermeden önce ilçeyi kış aylarında da görmenizi öneriyorum.
- İskele mi, iç mahalleler mi?
- İskele denize yakınlık ve daha hareketli bir çevre; Balıklıova ve Demircili gibi kıyı mahalleleri daha sakin bir koy düzeni; Barbaros ve Bademler gibi iç mahalleler köy dokusunu koruyor. Doğru cevap evi nasıl kullanacağınıza bağlı: denize inmek mi, bahçeyle uğraşmak mı, yoksa ilçe merkezindeki günlük hayata yürüyerek katılmak mı önceliğiniz?
- Urla’da evimi satmak istiyorum, süreç merkez ilçelerden farklı mı?
- Farkı iki yerde hissediyorsunuz. Birincisi evrak: tapu cinsi, imar durumu ve yapı belgeleri baştan derli toplu değilse süreç teklif aşamasında tıkanıyor. İkincisi alıcı profili: Urla’da alıcı çoğunlukla ilçeye özellikle gelmek isteyen biri, yani sunumun evi değil o yaşamı anlatması gerekiyor. Satışa çıkmadan önce evrakı tamamlamak, bu ilçede en çok zaman kazandıran adım.