Emlak vergisinden muaf olabilir miyim?

Belirli şartları taşıyan hiçbir geliri olmayanlar, emekliler, gaziler, şehit yakınları ve engelliler; Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutu için indirimli (sıfır) oran uygulamasından yararlanabilir. Şartlar kişiye göre değiştiği için başvuru öncesi bağlı olduğunuz belediyeden teyit almanız gerekir.

Evet. Tapu işlemleri ve abonelik başvurularında zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçe her yıl yenilenmelidir.

Danışmanlık bedeli ne kadar?

Hizmet bedeli mülkün özelliklerine ve sürecin kapsamına göre belirlenir; işe başlamadan önce yazılı olarak netleştirilir. Sürpriz kalem olmaz — ne ödeyeceğinizi baştan bilirsiniz.

Emlak vergisini kiracı mı, mülk sahibi mi öder?

Emlak vergisi mülk sahibine aittir; kiracıdan istenemez. Kiracının ödediği kalemler aidat ve kullanıma bağlı giderlerdir. Bu ayrımın kira sözleşmesinde açıkça yazılması, ileride çıkabilecek tartışmayı baştan önler.

Evi beş yıl dolmadan satarsam ne kadar vergi öderim?

Satın aldığınız konutu edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız değer artış kazancı doğar. Hesapta önce alış bedeliniz Yİ-ÜFE ile güncellenir, ardından yıllık istisna tutarı düşülür; 2026 yılı için bu istisna 150.000 TL’dir. Kalan tutar varsa gelir vergisine tabi olur. Beş yılı dolduran satışlarda bu vergi aranmaz.

Evi sattığım yılın emlak vergisini kim öder?

Emlak vergisi mükellefiyeti, satışın yapıldığı yılı takip eden yıldan itibaren alıcıya geçer. Satışın yapıldığı yıla ait vergi satıcıya aittir. Alıcının, devirden sonra ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimini vermesi gerekir.

Tapuda düşük bedel göstermenin gerçek maliyeti ne?

Üç ayrı yerde geri döner: tespit hâlinde eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle istenir; alıcı ileride satarken alış bedeli düşük göründüğü için daha yüksek değer artış kazancı vergisi öder; kredi kullanılıyorsa beyan ile ekspertiz değeri arasındaki fark sorun çıkarır. Kısa vadeli tasarruf gibi görünen şey, ertelenmiş ve büyümüş bir maliyettir.

Rehber · Eylül 2026 itibarıyla

Emlak vergisi
ve gerçek masraflar.

Bir gayrimenkulün maliyeti, üzerinde yazan rakamdan ibaret değildir. Tapu harcı, döner sermaye, sigorta, komisyon ve her yıl tekrarlayan emlak vergisi; toplam tabloyu ciddi biçimde değiştirir.

Aşağıda hem tek seferlik hem de düzenli giderleri ayrı ayrı topladım. Bütçe planlarken ikisini birlikte görmek gerekir.

Emlak vergisi oranları

Emlak vergisi, taşınmazın belediyece belirlenen değeri üzerinden hesaplanır. Normal belediyelerde konutlarda binde 1, iş yerlerinde binde 2, arsalarda binde 3 ve arazilerde binde 1 oranı uygulanır.

Taşınmaz büyükşehir belediyesi sınırları içindeyse bu oranların tamamı iki katına çıkar. İzmir büyükşehir kapsamında olduğu için burada konutlar binde 2 oranına tabidir.

Ne zaman ödenir?

Emlak vergisi yılda iki eşit taksitte ödenir. 2026 yılı için birinci taksitin son ödeme tarihi 31 Mayıs, ikinci taksitin son ödeme tarihi 30 Kasım’dır. Ödeme, taşınmazın bağlı olduğu belediyeye yapılır.

Alım satımda tek seferlik masraflar

Tapu harcı: beyan edilen satış bedelinin %4’ü (%2 alıcı, %2 satıcı)
Döner sermaye hizmet bedeli: il ve işlem tipine göre değişir; 2026 başında büyükşehirlerde yaklaşık 6.700 TL
Zorunlu deprem sigortası (DASK): tapu işlemi için gereklidir; prim, konutun alanına ve yapı tipine göre hesaplanır
Konut kredisi kullanılıyorsa: ekspertiz (değerleme) ücreti ve varsa kredi tahsis ücreti
Danışmanlık hizmet bedeli: işin kapsamına göre belirlenir ve başlamadan önce yazılı olarak netleştirilir
Taşınma, tadilat ve abonelik devir giderleri

Değer artış kazancı vergisi

Satın aldığınız bir konutu edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız, alış ve satış bedeli arasındaki fark için değer artış kazancı vergisi doğabilir. Beş yılı dolduran satışlarda bu vergi aranmaz.

Sık sorulan sorular

Emlak vergisinden muaf olabilir miyim?: Belirli şartları taşıyan hiçbir geliri olmayanlar, emekliler, gaziler, şehit yakınları ve engelliler; Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutu için indirimli (sıfır) oran uygulamasından yararlanabilir. Şartlar kişiye göre değiştiği için başvuru öncesi bağlı olduğunuz belediyeden teyit almanız gerekir.
DASK zorunlu mu?: Evet. Tapu işlemleri ve abonelik başvurularında zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçe her yıl yenilenmelidir.
Danışmanlık bedeli ne kadar?: Hizmet bedeli mülkün özelliklerine ve sürecin kapsamına göre belirlenir; işe başlamadan önce yazılı olarak netleştirilir. Sürpriz kalem olmaz — ne ödeyeceğinizi baştan bilirsiniz.
Emlak vergisini kiracı mı, mülk sahibi mi öder?: Emlak vergisi mülk sahibine aittir; kiracıdan istenemez. Kiracının ödediği kalemler aidat ve kullanıma bağlı giderlerdir. Bu ayrımın kira sözleşmesinde açıkça yazılması, ileride çıkabilecek tartışmayı baştan önler.
Evi beş yıl dolmadan satarsam ne kadar vergi öderim?: Satın aldığınız konutu edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız değer artış kazancı doğar. Hesapta önce alış bedeliniz Yİ-ÜFE ile güncellenir, ardından yıllık istisna tutarı düşülür; 2026 yılı için bu istisna 150.000 TL’dir. Kalan tutar varsa gelir vergisine tabi olur. Beş yılı dolduran satışlarda bu vergi aranmaz.
Evi sattığım yılın emlak vergisini kim öder?: Emlak vergisi mükellefiyeti, satışın yapıldığı yılı takip eden yıldan itibaren alıcıya geçer. Satışın yapıldığı yıla ait vergi satıcıya aittir. Alıcının, devirden sonra ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimini vermesi gerekir.
Tapuda düşük bedel göstermenin gerçek maliyeti ne?: Üç ayrı yerde geri döner: tespit hâlinde eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle istenir; alıcı ileride satarken alış bedeli düşük göründüğü için daha yüksek değer artış kazancı vergisi öder; kredi kullanılıyorsa beyan ile ekspertiz değeri arasındaki fark sorun çıkarır. Kısa vadeli tasarruf gibi görünen şey, ertelenmiş ve büyümüş bir maliyettir.