Rehber · Eylül 2026 itibarıyla
Miras kalan ev
nasıl satılır?
Miras kalan mülk, insanların sormaya en çok çekindiği konulardan biri. Hem hukuki bir süreç hem de aile içi bir mesele olduğu için çoğu kişi soru sormaktan kaçınıyor ve işlem yıllarca askıda kalıyor.
Aşağıda süreci sırasıyla anlattım: hangi belgenin nereden alındığı, tapuda ne yapılması gerektiği, satış için kaç kişinin imzasının arandığı ve mirasçılar anlaşamazsa yolun nereye gittiği.
Önce mirasçılık belgesi
Sürecin ilk adımı mirasçılık belgesidir; halk arasında veraset ilamı olarak bilinir. Bu belge kimlerin hangi oranda mirasçı olduğunu gösterir ve sonraki her işlemin dayanağıdır.
Mirasçılık belgesi noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noterden alınması genellikle daha hızlıdır; mirasçılık durumunda tereddüt varsa ya da yabancılık unsuru bulunuyorsa mahkeme yolu gerekebilir.
Tapu intikali yapılmadan satış olmaz
Mülk hâlâ vefat eden kişinin adına kayıtlıysa satış yapılamaz. Önce tapuda intikal işlemiyle taşınmazın mirasçılar adına tescil edilmesi gerekir; bunun için mirasçılık belgesinin ibrazı zorunludur.
İntikal yapılmadan geçen yıllar mülkü kaybettirmez, ancak satmak istediğiniz gün süreç en baştan başlar. Alıcı beklerken veraset ilamı almak ve intikali tamamlamak, hazırlıksız yakalanmanın en yaygın sebebidir.
Veraset ve intikal vergisi beyannamesi
Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye’deyse beyanname, ölüm tarihini izleyen dört ay içinde verilir. Miras istisna haddinin altında kalsa bile beyanname verilmesi gerekir.
2026 yılı için alt soy (çocuklar, torunlar) ve eşin her birine düşen miras payının 2.907.136 TL’lik kısmı istisnadır. Eş tek başına mirasçı ise bu tutar 5.817.845 TL olarak uygulanır. İvazsız intikallerde, yani bağışlarda istisna 66.935 TL’dir.
Satış için bütün mirasçıların imzası gerekir
İntikal sonrası taşınmaz üzerinde elbirliği mülkiyeti doğar. Bu, mülkün bölünmüş paylar hâlinde değil, mirasçıların tamamına birlikte ait olduğu anlamına gelir.
Bunun pratik sonucu şudur: satış için mirasçıların tamamının imzası aranır. Bir kardeş istemezse ya da ulaşılamıyorsa satış yapılamaz. Şehir dışında veya yurt dışında olan mirasçılar için noterden düzenlenmiş, satış yetkisini açıkça içeren vekâletname alınması yeterlidir.
Mirasçılar isterse elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirebilir. Bu durumda herkesin payı tapuda ayrı ayrı görünür ve mirasçı kendi payını diğerlerinin onayı olmadan satabilir. Ancak payın alıcısını bulmak, mülkün tamamının alıcısını bulmaktan çok daha zordur.
Anlaşamıyorsanız: ortaklığın giderilmesi davası
Mirasçılardan biri satmak isterken diğerleri istemiyorsa, isteyen mirasçı ortaklığın giderilmesi — eski adıyla izale-i şüyu — davası açabilir.
Bu davayı açmak için çoğunluk gerekmez; payı ne kadar küçük olursa olsun her mirasçının dava hakkı vardır. Mahkeme önce taşınmazın aynen bölünüp bölünemeyeceğine bakar, mümkün değilse satışına karar verir ve satış icra yoluyla açık artırmayla yapılır.
Buradaki gerçekçi uyarı şu: açık artırmada oluşan bedel, mülkün serbest piyasada satılmasıyla elde edilecek bedelin genellikle altında kalır. Buna yargılama ve satış masrafları da eklenir. Bu yüzden dava, anlaşma imkânı tamamen tükendiğinde başvurulacak yoldur — ilk adım değil.
Miras kalan evi satarken vergi çıkar mı?
Değer artış kazancı vergisi, bedel ödeyerek edinilen mülkler için geçerlidir. Miras yoluyla edinilen taşınmaz ivazsız iktisap sayıldığından, satışında değer artış kazancı doğmaz. Beş yıl kuralı da burada işlemez: mirasla gelen mülk bir yıl sonra da satılsa bu vergi aranmaz.
Bu, satıcıların çok sık yanlış bildiği bir konudur. “Beş yıl beklemem gerekiyor” düşüncesiyle satışı erteleyen mirasçı, aslında olmayan bir vergiden kaçınmak için bekliyor olabilir.
Sık sorulan sorular
- Mirasçılık belgesini nereden alabilirim?
- Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noter genellikle daha hızlı sonuçlanır. Mirasçılık durumunda tereddüt varsa veya yabancılık unsuru bulunuyorsa mahkemeye başvurmak gerekebilir.
- Tapu intikali yapmazsak ne olur?
- Mülkü kaybetmezsiniz, ancak vefat eden kişinin adına kayıtlı taşınmaz satılamaz. Satmak istediğiniz gün önce veraset ilamı alıp intikali tamamlamanız gerekir; bu da alıcı beklerken haftalar kaybettirir.
- Kardeşim satmak istemiyor, ben kendi payımı satabilir miyim?
- Elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece hayır. Mirasçılar elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirirse her mirasçı kendi payını satabilir; ancak pay alıcısı bulmak, mülkün tamamına alıcı bulmaktan çok daha zordur. Diğer yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır.
- Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?
- Mirasçılardan her biri açabilir; çoğunluk şartı yoktur. Payı en küçük olan mirasçı bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme aynen bölme mümkün değilse satışa karar verir ve satış açık artırmayla yapılır.
- Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
- Değer artış kazancı vergisi doğmaz. Bu vergi bedel ödeyerek edinilen mülkler içindir; miras ivazsız iktisap sayılır ve beş yıl kuralı uygulanmaz. Ancak birden fazla taşınmazın kısa aralıklarla satılması ticari kazanç sayılabilir; bu durumda mali müşavire danışılmalıdır.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesini ne zaman vermeliyim?
- Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye’deyse ölüm tarihini izleyen dört ay içinde verilir. Miras istisna tutarının altında kalsa bile beyanname verilmesi gerekir.
- Yurt dışındaki mirasçı için ne yapmak gerekir?
- Bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan, satış yetkisini açıkça içeren vekâletname düzenletmesi yeterlidir. Vekâletnamede taşınmazın açıkça belirtilmesi ve satış yetkisinin yazması gerekir; genel vekâletname çoğu zaman kabul edilmez.