Rehber · Eylül 2026 itibarıyla
Tasarruf finansmanıyla ev almak
teslimattan tapuya adım adım.
Tasarruf finansmanı sisteminde birikim yapıyorsanız ve teslimat sıranız geldiyse (ya da yaklaşıyorsa), sıradaki soru hep aynıdır: "Şimdi hangi evi, nasıl alacağım?"
Bu sayfada teslimattan tapuya kadar süreci sade bir dille anlattım: ev ararken nelere bakmak gerekir, satıcıyla nasıl konuşulur, finansman şirketinin ekspertizi neden belirleyicidir ve tapu gününde ne olur.
Bir şeyi baştan açıkça söyleyeyim: Ben finansman şirketi ya da aracısı değilim; emlak danışmanıyım. Finansman sözleşmesi, ücretler ve teslimat koşulları için kendi finansman şirketinizle görüşün; ben uygun evi bulma, satıcıyla görüşme, ekspertiz ve tapu sürecinde yanınızdayım.
Tasarruf finansmanı nedir, kısaca?
Tasarruf finansmanı; belirli bir süre boyunca birikim yaptığınız, koşullar gerçekleşince de konut, çatılı iş yeri ya da taşıt almak için finansman kullanma hakkı kazandığınız bir sistemdir. Bu işi yapan şirketler 6361 sayılı Kanun kapsamında BDDK’nın (Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu) izni ve denetimi altında çalışır.
Sözleşmenizin ayrıntıları (birikim süresi, teslimat tarihi, organizasyon ücreti, masraflar) şirketten şirkete ve sözleşmeden sözleşmeye değişir. Bu yüzden rakamları ve koşulları her zaman kendi sözleşmenizden ve şirketinizden teyit edin.
Süreç nasıl işler?
Teslimat hakkınızı netleştirin
Şirketinizden teslimat (tahsisat) tarihinizi, kullanabileceğiniz tutarı ve ev için aradıkları şartları yazılı olarak öğrenin. Ev aramaya bu bilgiyle başlamak, beğendiğiniz evin sonradan "uygun değil" çıkmasının önüne geçer.
Bütçenizi çıkarın, evi birlikte arayalım
Bütçeniz yalnızca teslimat tutarı değildir. Kendi birikiminizi ve alım masraflarını (tapu harcı, ekspertiz ücreti, zorunlu deprem sigortası gibi) birlikte hesaplarız. Sonra evleri yalnızca fiyata göre değil, finansman şirketlerinin genellikle aradığı niteliklere göre süzerim; böylece zamanınız "olmayacak" evlere gitmez.
Satıcıyla açık konuşalım
Beğendiğiniz evin satıcısına ödeme şeklini baştan açıkça anlatırım: ödemenin finansman şirketinden, banka yoluyla satıcının hesabına yapılacağını, sürecin nakit alışa göre genellikle biraz daha uzun sürebileceğini. Kapora verilecekse, iadesini ekspertiz ve şirket onayı şartına bağlayan yazılı bir kapora sözleşmesi öneririm.
Şirketin ekspertizi
Finansman şirketi, alacağınız ev için yetkilendirilmiş bir değerleme kuruluşuna ekspertiz yaptırır; bu, mevzuatta zorunludur. Ekspertiz uzmanı evi yerinde görür, tapu ve belediye kayıtlarını inceler. Randevu için satıcıyla ben koordine olurum, gerekirse ekspertiz günü evde ben bulunurum.
Şirket onayı
Ekspertiz raporu ve belgeleriniz incelenir, şirket evi onaylar. Onaydan sonra tapu randevusu planlanır. Şirketinizin istediği ek belgeleri (kimlik, gelir belgesi vb.) önceden hazırlamanız süreci hızlandırır.
Tapu ve ödeme
Tapu devri yapılır; mevzuat gereği evin tapusuna finansman şirketi lehine ipotek konur. Ödeme, finansman şirketinden satıcının banka hesabına yapılır. Ödemenin tapudan önce mi, aynı gün mü, sonra mı yapılacağını şirketinizden önceden öğrenir, satıcıyla bu sıraya göre anlaşırız.
Evin uygun olması için: kontrol listesi
Şartları son sözü söyleyen, sizin finansman şirketinizdir. Aşağıdaki liste, ev ararken baştan bakmamız gerekenlerdir:
- Tapuda kayıtlı konut. Finansman, yurt içinde tapuya tescil edilmiş konut için kullanılır; tapudaki niteliğin (ana taşınmaz ve bağımsız bölüm) "konut/mesken" olduğunu kontrol ederiz.
- İskân ve kat mülkiyeti / kat irtifakı. Şirketler genellikle iskânı olan, kat mülkiyetli ya da kat irtifaklı tapu ister. İskânsız ya da hisseli tapularda şirketinizin şartını mutlaka önceden sorun.
- Tapuda engel olmaması. Evin üzerine şirket lehine ipotek konacağı için mevcut ipotek, haciz ya da şerhlerin durumunu tapu kaydından baştan kontrol ederiz; şirketler bunların genellikle tapudan önce kaldırılmasını ister.
- Ekspertiz değeri ile fiyatın uyumu. Değerleme raporundaki değer, anlaşılan fiyatın belirgin biçimde altında kalırsa süreç zorlaşabilir. Fiyatı bölgedeki gerçekleşmiş satışlarla karşılaştırarak baştan gerçekçi tutarız; fark çıkarsa nasıl ilerleneceğini şirketinize sorun.
- Yapının yasal durumu. Değerleme raporu genellikle yapı ruhsatını, iskânı ve evin projeye uygunluğunu da inceler; kaçak kat, projeye aykırı bölme ya da eklenti ekspertizi olumsuz etkileyebilir.
- Zorunlu deprem sigortası (DASK). Konutlarda tapu işlemi, geçerli zorunlu deprem sigortası poliçesi olmadan yapılmaz.
- Tapuda gerçek satış bedeli. Tapuda satış bedelinin gerçek bedel olarak beyan edilmesi zaten yasal zorunluluktur; banka yoluyla yapılan bu ödemede de bedelin tapuyla uyumlu olması aranır.
- Satıcının bu ödeme şeklini kabul etmesi. Her satıcı aynı esneklikte değildir; bunu evi görmeden önce öğreniriz.
Satıcılar için: bu ödeme şekli size ne anlama gelir?
Evinizi tasarruf finansmanıyla almak isteyen bir alıcı çıktıysa, bilmeniz gerekenler kısaca şunlar:
- Ödeme banka yoluyla, finansman şirketinden hesabınıza yapılır. Alıcının kendi katkısı varsa o kısmı alıcı öder.
- Ekspertiz yapılır. Şirketin yetkili değerleme kuruluşu evinizi görmeye gelir; randevu için sizden bir gün istenir.
- Tapudaki bedel gerçek bedel olur. Bu zaten yasal zorunluluktur; vergi ve harç açısından ne anlama geldiğini kendi mali müşavirinize danışmanızı öneririm.
- Süreç nakit satışa göre genellikle biraz daha uzun sürer. Ekspertiz, şirket onayı ve tapu randevusu sırayla ilerler.
- Ödemenin zamanını baştan netleştiririz. Paranın hesabınıza tapudan önce mi, aynı gün mü, sonra mı geçeceğini alıcının şirketinden yazılı olarak öğrenir, anlaşmayı buna göre kurarız.
- Tapunuzda ipotek, haciz ya da şerh varsa bunların tapudan önce nasıl kaldırılacağını birlikte planlarız.
Bu ödeme şekli, alıcı kitlenizi genişletebilir. Kabul edip etmemek tamamen sizin kararınız; ben her iki durumda da süreci açık ve yazılı yürütürüm.
Sık sorulan sorular
- Teslimatım henüz çıkmadı, şimdiden ev bakmaya başlayabilir miyim?
- Evet, bakmaya başlamak bütçenizi ve beklentinizi netleştirir. Ancak kapora vermeden ya da satıcıyla bağlayıcı bir anlaşma yapmadan önce teslimat tarihinizin ve tutarınızın kesinleşmesini beklemenizi öneririm.
- Hangi finansman şirketiyle çalıştığım fark eder mi?
- Benim açımdan fark etmez; hangi şirketle sözleşmeniz olursa olsun ev bulma, satıcıyla görüşme, ekspertiz ve tapu sürecinde yanınızdayım. Şirketlerin ev için aradığı şartlar ve süreçleri farklı olabileceği için, kendi şirketinizin şartlarını birlikte okuyup ev aramasını ona göre yaparız.
- Şirketim ekspertiz sonrası evi onaylamazsa ne olur?
- Onay gelmezse genellikle başka bir ev için süreç yeniden başlar. Bu riski azaltmak için evleri baştan tapu kaydı, iskân ve fiyat açısından süzeriz; kapora verilecekse iadesini ekspertiz ve onay şartına bağlarız.
- Teslimat tutarım evin fiyatını karşılamıyorsa?
- Aradaki farkı kendi birikiminizle tamamlayabilirsiniz. Bazı alıcılar farkı başka yollarla da kapatmayı düşünür; bu durumda finansman şirketinizin buna izin verip vermediğini ve ipotek sırasının nasıl olacağını önceden şirketinize sorun.
- İkinci el ev alabilir miyim, yoksa yalnızca sıfır mı?
- Yönetmelikte yeni ya da ikinci el konut için ayrı bir kural yoktur; tapuda kayıtlı konut olması ve şirketinizin şartlarını karşılaması önemlidir. Yine de şirketinizin şartlarını teyit edin.
- Masrafları kim öder?
- Tapu harcını kanun alıcıya ve satıcıya ayrı ayrı yükler; uygulamada kimin ne kadarını ödeyeceği pazarlıkta netleşebilir. Ekspertiz ücreti ve şirketin diğer ücretleri ise sözleşmenizde yazar. Kesin tutarları şirketinizden ve tapu müdürlüğünden öğrenin; ben toplam bütçeyi birlikte görmenize yardımcı olurum.
- Finansman şirketinin gerçekten izinli olduğunu nasıl anlarım?
- Faaliyet izni olan şirketler BDDK’nın internet sitesinde "Tasarruf Finansman Şirketleri" listesinde yer alır. Sözleşme imzalamadan önce bu listeye bakmanızı öneririm.
- Sizin hizmet bedeliniz nedir?
- Hizmet bedelim yazılı yetki sözleşmesiyle netleşir; finansman şirketinden prim ya da komisyon almam.