Evimi kaç emlakçıya birden verebilir miyim?

Verebilirsiniz; ancak imzaladığınız yetki sözleşmesinin türüne bağlıdır. Tek yetki verdiyseniz süre boyunca başka bir danışmanla çalışamazsınız. Sözleşmeyi imzalamadan önce yetkinin tek mi çoklu mu olduğunu ve süresini netleştirin.

İskânı olmayan evi satabilir miyim?

Satılabilir, ancak alıcı bulmak zorlaşır. İskânı olmayan mülkte bankalar çoğu zaman konut kredisi kullandırmaz; bu da alıcı havuzunuzu peşin ödeyebilenlerle sınırlar. Fiyata da yansır.

Satıştan sonra emlak vergisini kim öder?

Satışın yapıldığı yılın emlak vergisi satıcıya aittir. Mükellefiyet, satışı takip eden yılın başında alıcıya geçer. Devir öncesinde birikmiş borcun kapatılması, tapu işleminin sorunsuz ilerlemesi için gerekir.

Evim uzun süredir satılmıyor, ne yapmalıyım?

Önce ziyaret sayısına bakın. Hiç ziyaret gelmiyorsa sorun genellikle fiyatta veya ilanın görünürlüğündedir. Ziyaret geliyor ama teklif gelmiyorsa sorun mülkün sunumunda ya da beklenti ile piyasa arasındaki farktadır. İkisi farklı sorunlardır ve farklı çözüm ister.

Tapuda düşük bedel göstermek bana ne kaybettirir?

Düşük beyan ertelenmiş bir maliyettir. Alıcı o mülkü sattığında düşük gösterilen bedel onun alış bedeli sayılır ve değer artış kazancı vergisi yükselir. Ayrıca tespit hâlinde eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Kısa vadeli kazanç, uzun vadeli risk doğurur.

Rehber · Eylül 2026 itibarıyla

Evimi satıyorum
sırada ne var?

Satış kararı verildikten sonraki ilk birkaç hafta, sürecin geri kalanını belirliyor. Yanlış fiyatla çıkan bir ev aylarca beklerken “sorunlu” damgası yiyor; doğru fiyatla çıkan ev, ilk ciddi alıcıyı erken buluyor.

Aşağıda satıcı tarafındaki adımları sırasıyla yazdım: fiyatın nasıl belirlendiği, yetki sözleşmesinin ne anlama geldiği, hangi belgelerin önceden hazırlanması gerektiği ve satıştan size ne kadar kalacağı.

Fiyatı ilan sitelerine bakarak belirlemeyin

Satıcıların büyük çoğunluğu fiyatı ilan sitelerindeki benzer daireleri inceleyerek belirliyor. Sorun şu: ilan fiyatı bir beklentidir, gerçekleşen fiyat değil. Sahada bu iki rakam arasında ortalama %15-20 fark oluyor ve bu fark pazarlık payıdır.

Doğru yöntem karşılaştırmalı piyasa analizidir: aynı bölgede, benzer özellikteki mülklerin son aylarda gerçekleşen satış fiyatlarına bakmak. Kat, bina yaşı, ısınma sistemi, manzara, aidat ve iskân durumu tek tek hesaba katılır.

Fiyatı yüksek tutup “nasılsa pazarlık payı olsun” demek çoğu zaman ters teper. İlan uzun süre satılmadan durduğunda alıcılar mülkte bir sorun olduğunu düşünmeye başlar; sonunda indirilen fiyat, baştan doğru verilen fiyatın da altına iner.

İlan fiyatı ile gerçekleşen fiyatı karşılaştırın

Yetki sözleşmesi ve hizmet bedeli

Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’in 20. maddesine göre alım satımda hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünü aşamaz. Kiralamada ise bir aylık kira bedelini geçemez.

Bu bedel, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaştırılır. Uygulamada satışta iki taraf da yüzde iki (artı KDV) öder; ama bu bir kural değil, sözleşmede yazılana bağlıdır. İmzalamadan önce hizmet bedelinin kim tarafından ne oranda ödeneceğinin sözleşmede açıkça yazdığını görün.

Yetki sözleşmesi süreli olur ve ne iş yapılacağını belirler: hangi portallarda yayınlanacak, görseller kim tarafından hazırlanacak, geri bildirim hangi sıklıkta verilecek. Bunlar yazılı değilse sonradan tartışma çıkıyor.

Satıştan önce hazırlanması gerekenler

Tapu senedi ve tapu kayıt örneği — üzerinde ipotek, haciz veya şerh olup olmadığı önceden bilinmeli
İskân (yapı kullanma izin belgesi) — yoksa alıcının kredi kullanması zorlaşır
DASK poliçesi — tapu devri için zorunlu, süresi dolmuşsa yenilenmeli
Aidat ve emlak vergisi borcu olmadığına dair belge
Kat mülkiyeti mi kat irtifakı mı olduğunun netleştirilmesi
Vekâletle satış yapılacaksa noterden düzenlenmiş, satış yetkisini açıkça içeren vekâletname

Satıcı olarak siz ne ödüyorsunuz?

Tapu harcı, satış bedeli üzerinden toplam yüzde dörttür ve kanunen alıcı ile satıcı arasında yarı yarıya paylaşılır. Uygulamada çoğu zaman tamamını alıcı öder, ancak bu bir teamüldür; taraflar aksini kararlaştırabilir.

Değer artış kazancı vergisi yalnızca bedel ödeyerek edindiğiniz bir mülkü beş yıl dolmadan satarsanız gündeme gelir. Alış bedeli Yİ-ÜFE ile güncellenir, aradaki farktan yıllık istisna tutarı düşülür; 2026 için bu tutar 150.000 TL’dir. Beş yılı dolduran satışlarda vergi aranmaz.

Bunlara hizmet bedelindeki payınız ve varsa borç kapatma masrafları eklenir. Satıştan elinize geçecek net tutarı, ilan fiyatına değil bu kalemler düşüldükten sonraki rakama göre planlayın.

Alıcı kredi kullanacaksa süreç değişir

Alıcı konut kredisi kullanacaksa banka bağımsız bir eksper görevlendirir ve mülk için değerleme raporu hazırlanır. Kredi tutarı, satış bedeline değil bu rapordaki değere göre belirlenir.

Rapor satış bedelinin altında çıkarsa alıcının ödemesi gereken peşinat artar. Bu, satışların en sık tıkandığı noktalardan biridir. Fiyatı gerçekçi belirlemenin bir sebebi de budur: ekspertizin karşılamadığı bir rakam, alıcı istekli olsa bile satışı bozabilir.

Kredili satışta tapu devri ile ipotek tesisi aynı gün yapılır ve satış bedeli bankadan doğrudan satıcının hesabına geçer.

Sık sorulan sorular

Emlak hizmet bedeli en fazla ne kadar olabilir?: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 uyarınca alım satımda hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Kiralamada ise bir aylık kira bedelini geçemez. Bu bedel, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaştırılır.
Evimi kaç emlakçıya birden verebilir miyim?: Verebilirsiniz; ancak imzaladığınız yetki sözleşmesinin türüne bağlıdır. Tek yetki verdiyseniz süre boyunca başka bir danışmanla çalışamazsınız. Sözleşmeyi imzalamadan önce yetkinin tek mi çoklu mu olduğunu ve süresini netleştirin.
İskânı olmayan evi satabilir miyim?: Satılabilir, ancak alıcı bulmak zorlaşır. İskânı olmayan mülkte bankalar çoğu zaman konut kredisi kullandırmaz; bu da alıcı havuzunuzu peşin ödeyebilenlerle sınırlar. Fiyata da yansır.
Satıştan sonra emlak vergisini kim öder?: Satışın yapıldığı yılın emlak vergisi satıcıya aittir. Mükellefiyet, satışı takip eden yılın başında alıcıya geçer. Devir öncesinde birikmiş borcun kapatılması, tapu işleminin sorunsuz ilerlemesi için gerekir.
Evim uzun süredir satılmıyor, ne yapmalıyım?: Önce ziyaret sayısına bakın. Hiç ziyaret gelmiyorsa sorun genellikle fiyatta veya ilanın görünürlüğündedir. Ziyaret geliyor ama teklif gelmiyorsa sorun mülkün sunumunda ya da beklenti ile piyasa arasındaki farktadır. İkisi farklı sorunlardır ve farklı çözüm ister.
Tapuda düşük bedel göstermek bana ne kaybettirir?: Düşük beyan ertelenmiş bir maliyettir. Alıcı o mülkü sattığında düşük gösterilen bedel onun alış bedeli sayılır ve değer artış kazancı vergisi yükselir. Ayrıca tespit hâlinde eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Kısa vadeli kazanç, uzun vadeli risk doğurur.