Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa ne olur?

Kredi, ekspertiz raporundaki değer üzerinden hesaplanır; aradaki farkı alıcı peşinat olarak kapatır. Taraflar fiyatta anlaşsa bile kredi tutarı bu şekilde sınırlanır. Bu, satışların en sık tıkandığı noktadır.

Evin enerji sınıfı krediyi gerçekten etkiliyor mu?

Evet. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla kredi değer oranı konutun değerine ve enerji sınıfına göre belirleniyor. Beş milyon TL’ye kadar olan bir konutta A veya B sınıfında değerin %90’ına kadar kredi kullanılabilirken, düşük sınıflı bir konutta bu oran %70’e iniyor.

Konut kredisinde azami vade ne kadar?

Azami vade 120 ay, yani on yıldır. Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama ödenen toplam tutar artar.

Krediyi erken kapatırsam ceza öder miyim?

Sabit faizli konut kredilerinde banka erken ödeme ücreti isteyebilir: kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en fazla %1, daha uzun olanlarda en fazla %2. Değişken faizli kredilerde bu ücret alınmaz.

Üzerimde konut varken ikinci konuta kredi çıkar mı?

Çıkabilir, ancak kredi değer oranı daha düşük uygulanabilir. Kendinizin, eşinizin veya on sekiz yaşından küçük çocuğunuzun üzerine kayıtlı konut bulunması bu hesaba giriyor. Kesin oranı bankanız söyler.

İskânı olmayan eve kredi kullanılabilir mi?

Bankalar çoğunlukla yapı kullanma izin belgesi bulunmayan konutlara kredi kullandırmaz. Bu, satıcının alıcı havuzunu peşin ödeyebilenlerle sınırlar ve fiyata yansır.

Kredi süreci ne kadar sürer?

Belgeler eksiksizse başvuru ile tapu arasında genellikle bir ila üç hafta geçer. Süreyi belirleyen ekspertiz randevusu ve raporun tamamlanmasıdır; bu adım atlanamaz.

Rehber · Eylül 2026 itibarıyla

Konut kredisi
nasıl işliyor?

Kredili alımlarda en sık duyulan cümle şudur: “Banka onay verdi ama beklediğim kadar çıkmadı.” Bunun sebebi genellikle faiz ya da gelir değil; kredi tutarının satış fiyatına göre değil, bankanın yaptırdığı değerleme raporuna göre belirlenmesidir.

Aşağıda kredinin neye göre hesaplandığını, 2026’da değişen kuralları ve tapu gününde ne olduğunu yazdım. Faiz oranları sürekli değiştiği için burada oran yok; değişmeyen kurallar var.

Kredi tutarını satış fiyatı değil, ekspertiz belirler

Banka, krediye konu mülk için SPK lisanslı bir değerleme şirketine ekspertiz raporu hazırlatır. Kredi tutarı, anlaştığınız satış bedeline değil bu rapordaki değere oranlanarak hesaplanır.

Rapor satış bedelinin altında çıkarsa aradaki farkı peşinat olarak siz kapatırsınız. Örneğin 6 milyona anlaştığınız bir daireye 5,5 milyon değer biçilirse, kredi 5,5 milyon üzerinden hesaplanır ve eksik kalan 500 bin cebinizden çıkar.

Satışların en sık tıkandığı nokta burasıdır. Bu yüzden fiyatın gerçekçi olması yalnızca satıcının değil, alıcının da meselesidir: ekspertizin karşılamadığı bir rakam, iki taraf da istekli olsa bile satışı bozabilir.

İlan fiyatı ile gerçekleşen fiyatı karşılaştırın

Ne kadarına kredi çıkar: değer ve enerji sınıfı

BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli ve 11364 sayılı kararı bu hesabı değiştirdi. Önceki dönemdeki birinci el – ikinci el ayrımı kaldırıldı; kredi değer oranı artık konutun değerine ve binanın enerji sınıfına göre belirleniyor.

Enerji sınıfı, binanın Enerji Kimlik Belgesi’nde A’dan G’ye kadar yazan harftir. Konut ne kadar verimliyse kredi oranı o kadar yükseliyor:

5 milyon TL’ye kadar — A ve B sınıfında %90, C sınıfında %80, diğerlerinde %70
5 – 7 milyon TL — A ve B sınıfında %80, C sınıfında %70, diğerlerinde %60
7 – 10 milyon TL — A ve B sınıfında %70, C sınıfında %60, diğerlerinde %50
10 – 20 milyon TL — A ve B sınıfında %50, C sınıfında %40, diğerlerinde %30
20 milyon TL üzeri — A ve B sınıfında %40, C sınıfında %30, diğerlerinde %20

Enerji sınıfı artık fiyatı da etkiliyor

Bu düzenlemenin pratikte iki tarafa da doğrudan etkisi var. Alıcı için: aynı bütçeyle, enerji sınıfı yüksek bir konutta daha az peşinat yeterli oluyor.

Satıcı için ise şu anlama geliyor: binanızın enerji sınıfı düşükse alıcınız daha çok peşinat bulmak zorunda kalır ve alıcı havuzunuz daralır. Mülkü satışa çıkarmadan önce Enerji Kimlik Belgesi’nin bulunduğundan ve sınıfının ne olduğundan emin olun — belge zaten satış için gerekli, ama artık sadece bir evrak değil, fiyatı etkileyen bir unsur.

Vade, taksit ve erken kapatma

Konut kredisinde azami vade 120 aydır, yani on yıl. Vade uzadıkça taksit düşer ama toplam geri ödeme artar; kısa vade tersini yapar. Karar, aylık taksitin gelirinize oranına göre verilmelidir.

Krediyi erken kapatmak isterseniz sabit faizli kredilerde banka erken ödeme ücreti isteyebilir. Kalan vadesi otuz altı ayı aşmayan kredilerde bu ücret en fazla yüzde bir, otuz altı aydan uzun olanlarda en fazla yüzde ikidir. Değişken faizli kredilerde erken ödeme ücreti alınmaz.

Tapu günü: devir ve ipotek aynı anda

Kredili satışta tapu devri ile ipotek tesisi aynı işlemde yapılır. Mülk alıcının adına geçerken banka lehine ipotek konur; satış bedeli bankadan doğrudan satıcının hesabına aktarılır.

Bu yüzden kredili satışlarda randevu tarihi bankanın hazır olmasına bağlıdır. Ekspertiz raporunun tamamlanması, kredinin onaylanması ve tapu randevusunun alınması sırayla ilerler; süreci baştan planlamak gerekir.

DASK poliçesi tapu işlemi için zorunludur. Süresi dolmuş bir poliçe, randevu gününde işlemi durdurur.

Sık sorulan sorular

Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa ne olur?: Kredi, ekspertiz raporundaki değer üzerinden hesaplanır; aradaki farkı alıcı peşinat olarak kapatır. Taraflar fiyatta anlaşsa bile kredi tutarı bu şekilde sınırlanır. Bu, satışların en sık tıkandığı noktadır.
Evin enerji sınıfı krediyi gerçekten etkiliyor mu?: Evet. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla kredi değer oranı konutun değerine ve enerji sınıfına göre belirleniyor. Beş milyon TL’ye kadar olan bir konutta A veya B sınıfında değerin %90’ına kadar kredi kullanılabilirken, düşük sınıflı bir konutta bu oran %70’e iniyor.
Konut kredisinde azami vade ne kadar?: Azami vade 120 ay, yani on yıldır. Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama ödenen toplam tutar artar.
Krediyi erken kapatırsam ceza öder miyim?: Sabit faizli konut kredilerinde banka erken ödeme ücreti isteyebilir: kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en fazla %1, daha uzun olanlarda en fazla %2. Değişken faizli kredilerde bu ücret alınmaz.
Üzerimde konut varken ikinci konuta kredi çıkar mı?: Çıkabilir, ancak kredi değer oranı daha düşük uygulanabilir. Kendinizin, eşinizin veya on sekiz yaşından küçük çocuğunuzun üzerine kayıtlı konut bulunması bu hesaba giriyor. Kesin oranı bankanız söyler.
İskânı olmayan eve kredi kullanılabilir mi?: Bankalar çoğunlukla yapı kullanma izin belgesi bulunmayan konutlara kredi kullandırmaz. Bu, satıcının alıcı havuzunu peşin ödeyebilenlerle sınırlar ve fiyata yansır.
Kredi süreci ne kadar sürer?: Belgeler eksiksizse başvuru ile tapu arasında genellikle bir ila üç hafta geçer. Süreyi belirleyen ekspertiz randevusu ve raporun tamamlanmasıdır; bu adım atlanamaz.