Kira artışını sözleşmeye daha yüksek yazabilir miyiz?

Yazılabilir ama yasal sınırın üzerindeki kısım geçerli olmaz. Kanun, TÜFE on iki aylık ortalamasını üst sınır olarak belirlemiştir; taraflar anlaşsa bile bu sınırın üstü bağlayıcı değildir.

Depozitoyu nakit vermek sorun olur mu?

Hukuken engel yok, ama ispat açısından risklidir. Depozitonun banka üzerinden ödenmesi ve sözleşmede tutarın açıkça yazılması, iade aşamasında iki tarafı da rahatlatır.

Kiracı evde tadilat yapabilir mi?

Kural olarak mülk sahibinin yazılı onayı olmadan kalıcı değişiklik yapılamaz. Boya gibi geri döndürülebilir işlerle duvar kaldırma gibi yapısal müdahaleler arasındaki farkın sözleşmede belirtilmesi en sağlıklısıdır.

Kira elden ödenebilir mi?

Hayır. Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur ve bu zorunluluk için bir alt tutar sınırı bulunmamaktadır; konut, iş yeri ve kısa süreli kiralamaların tümü kapsam içindedir. Elden ödeme yapan ve alan taraflara, işleme konu kira bedelinin %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır. Banka dekontu ayrıca ödemenin en güçlü ispatıdır.

Kiracı çıkarken ne kadar önce haber vermeli?

Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bildirimin bu süre içinde kiraya verene ulaşmış olması gerekir; postaya verilmiş olması yetmez.

Kira sözleşmesi noterde onaylanmak zorunda mı?

Hayır, kira sözleşmesi yazılı olarak taraflar arasında geçerli biçimde kurulabilir; noter onayı şart değildir. Yine de sözleşmenin iki nüsha hazırlanması, her sayfanın imzalanması ve demirbaş listesinin ek yapılması ileride çıkabilecek tartışmaları büyük ölçüde önler.

Süre bitince sözleşme kendiliğinden sona erer mi?

Hayır. Kiracı süresinde bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi sadece sürenin dolmasına dayanarak sona erdirme hakkı ise sınırlıdır; kanunda sayılan belirli hâller dışında tahliye isteyemez.

Rehber · Eylül 2026 itibarıyla

Kira sözleşmesinde
dikkat edilecekler.

Kira anlaşmazlıklarının büyük çoğunluğu kötü niyetten değil, sözleşmede belirsiz bırakılmış maddelerden doğuyor. “Sonra hallederiz” denilen her konu, bir yıl sonra iki tarafın da haklı olduğunu düşündüğü bir tartışmaya dönüşüyor.

Aşağıda hem mülk sahibi hem kiracı açısından, sözleşme imzalanmadan önce netleşmesi gereken başlıkları topladım.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesine göre yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılındaki tüketici fiyat endeksinin (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Taraflar daha düşük bir oranda anlaşabilir, ama bu sınırın üzerinde bir artış geçerli olmaz.

Hesaplamada, sözleşmenin yenilendiği ayın değil, bir önceki ayın açıklanan oranı esas alınır. Örneğin ağustosta yenilenen bir sözleşmede temmuz ayında açıklanan oran kullanılır.

2026 itibarıyla konut ve iş yeri kiraları aynı yasal üst sınıra tabidir. Oran her ay TÜİK tarafından güncellendiği için, sözleşme yenilenirken o aya ait güncel rakama bakılmalıdır.

Bu ayın oranını hesaplayın

Depozito ne kadar olabilir?

Borçlar Kanunu’nun 342. maddesi uyarınca konut ve çatılı iş yeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini aşamaz. Depozitonun hangi şartlarda ve ne kadar sürede iade edileceği sözleşmede açıkça yazılmalıdır.

Sözleşmede mutlaka olması gerekenler

Kira bedeli, ödeme günü ve ödeme şekli (banka hesabı üzerinden ödeme önerilir)
Artış şartı ve hangi endeksin esas alınacağı
Depozito tutarı ve iade koşulları
Demirbaş listesi — kombi, klima, ankastre ürünler tek tek yazılmalı
Sayaç devirleri (elektrik, su, doğal gaz) ve devir tarihleri
Aidatın kime ait olduğu; büyük onarım ve demirbaş yenileme sorumluluğu
Tadilat izni: kiracı hangi değişiklikleri yapabilir, hangileri için yazılı onay gerekir
Kira süresi, yenileme ve fesih bildirim süreleri

Mülk sahibi tarafında ayrıca

Kiracı değerlendirmesi, kira bedelinden daha belirleyicidir. Birkaç yüz lira fazla kira için ödeme düzeni belirsiz bir kiracıyı kabul etmek, boş geçen aylardan ve tahliye sürecinden çok daha pahalıya mal olabilir.

Teslim anında evin durumunu fotoğraflamak ve bu kayıtları sözleşmeye ek yapmak, ileride yaşanabilecek hasar tartışmalarını büyük ölçüde ortadan kaldırır.

Sık sorulan sorular

Kira artışını sözleşmeye daha yüksek yazabilir miyiz?: Yazılabilir ama yasal sınırın üzerindeki kısım geçerli olmaz. Kanun, TÜFE on iki aylık ortalamasını üst sınır olarak belirlemiştir; taraflar anlaşsa bile bu sınırın üstü bağlayıcı değildir.
Depozitoyu nakit vermek sorun olur mu?: Hukuken engel yok, ama ispat açısından risklidir. Depozitonun banka üzerinden ödenmesi ve sözleşmede tutarın açıkça yazılması, iade aşamasında iki tarafı da rahatlatır.
Kiracı evde tadilat yapabilir mi?: Kural olarak mülk sahibinin yazılı onayı olmadan kalıcı değişiklik yapılamaz. Boya gibi geri döndürülebilir işlerle duvar kaldırma gibi yapısal müdahaleler arasındaki farkın sözleşmede belirtilmesi en sağlıklısıdır.
Kira elden ödenebilir mi?: Hayır. Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur ve bu zorunluluk için bir alt tutar sınırı bulunmamaktadır; konut, iş yeri ve kısa süreli kiralamaların tümü kapsam içindedir. Elden ödeme yapan ve alan taraflara, işleme konu kira bedelinin %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır. Banka dekontu ayrıca ödemenin en güçlü ispatıdır.
Kiracı çıkarken ne kadar önce haber vermeli?: Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bildirimin bu süre içinde kiraya verene ulaşmış olması gerekir; postaya verilmiş olması yetmez.
Kira sözleşmesi noterde onaylanmak zorunda mı?: Hayır, kira sözleşmesi yazılı olarak taraflar arasında geçerli biçimde kurulabilir; noter onayı şart değildir. Yine de sözleşmenin iki nüsha hazırlanması, her sayfanın imzalanması ve demirbaş listesinin ek yapılması ileride çıkabilecek tartışmaları büyük ölçüde önler.
Süre bitince sözleşme kendiliğinden sona erer mi?: Hayır. Kiracı süresinde bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi sadece sürenin dolmasına dayanarak sona erdirme hakkı ise sınırlıdır; kanunda sayılan belirli hâller dışında tahliye isteyemez.