Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ne?

Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan veya iskân alınmadan kurulan bir haktır; kat mülkiyeti ise yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün tam mülkiyetini gösterir. Kredi kullanımı ve satış süreçleri açısından ikisi farklı işler.

İskânı olmayan bir ev alınır mı?

Alınabilir ama risklidir. İskân eksikliği kredi kullanımını zorlaştırabilir, aboneliklerde sorun çıkarabilir ve ileride satarken alıcı bulmayı güçleştirir. Almadan önce eksikliğin sebebi ve giderilebilir olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.

Ekspertiz raporu şart mı?

Kredi kullanıyorsanız zaten zorunlu. Peşin alımda da bağımsız bir değerleme, ödediğiniz bedelin piyasayla uyumunu görmenin en objektif yoludur.

Kapora ile ön sözleşme arasındaki fark ne?

Fark, imzaladığınız belgenin içeriğinde gizlidir. Verdiğiniz paranın cayma parası mı, kapora mı, yoksa bağlayıcı bir satış vaadinin parçası mı olduğu; vazgeçilmesi hâlinde kimin ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin açıkça yazılmış olması şarttır.

Ekspertiz raporu ne işe yarar?

Bağımsız bir değerleme uzmanının mülke biçtiği değeri gösterir. Kredi kullanıyorsanız zaten zorunludur; peşin alımda da ödediğiniz bedelin piyasayla uyumlu olup olmadığını görmenin en objektif yoludur. Rapor ayrıca yapının fiziki durumuna dair notlar da içerir.

Aidat sonradan artabilir mi?

Evet. Aidat, kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenir ve her yıl güncellenebilir. Alım öncesi yalnızca güncel tutarı değil, son iki yılda ne kadar arttığını ve önümüzdeki dönem için planlanan büyük onarım olup olmadığını da sormak gerekir.

Rehber · Eylül 2026 itibarıyla

Ev alırken
sorulması gerekenler.

Ev gezerken çoğu insan mutfağa, manzaraya ve odaların büyüklüğüne bakar. Oysa taşındıktan sonra hayatı zorlaştıran şeyler neredeyse hiçbir zaman bunlar olmaz — aidat, ısınma gideri, iskân eksikliği veya komşuluk düzeni olur.

Aşağıdaki soruları gezerken sormak size bir şey kaybettirmez; sormamak ise yıllarca sürecek bir pişmanlığa mal olabilir.

Tapu ve yasal durum

Tapu cinsi nedir: kat mülkiyeti mi, kat irtifakı mı? (Kredi ve devir süreçlerini doğrudan etkiler.)
Yapı kullanma izni (iskân) alınmış mı?
Tapu kaydında ipotek, haciz veya başka bir şerh var mı?
Bina ve bağımsız bölüm ruhsata uygun mu, sonradan yapılmış eklenti var mı?
Satıcı tapuda görünen kişi mi; vekâletle işlem yapılacaksa vekâletname uygun mu?

Bina ve yapı

Binanın yapım yılı ve yapı ruhsatı tarihi nedir?
Deprem güçlendirmesi yapılmış mı, zemin etüdü var mı?
Çatı, tesisat ve asansör en son ne zaman yenilendi?
Su basması, rutubet veya yalıtım sorunu yaşandı mı?
Binada kentsel dönüşüm gündemi var mı?

Düzenli giderler

Alım fiyatı tek seferlik, aidat ise ömür boyudur. Bu kalemi öğrenmeden karar vermek, bütçeyi yıllarca zorlayabilir.

Aidat ne kadar ve neleri kapsıyor?
Isınma sistemi nedir; kışın aylık maliyeti yaklaşık ne kadar?
Sitede havuz, güvenlik, bahçe bakımı gibi ek gider kalemleri var mı?
Binada ödenmemiş aidat borcu var mı?
Otopark hakkı tapuya bağlı mı, yoksa kullanım tahsisi mi?

Çevre ve yaşam

Evi mutlaka farklı saatlerde görün. Hafta içi sabah, akşam ve hafta sonu; aynı sokak üç ayrı yer gibi olabilir.

Toplu taşımaya yürüme mesafesi ne kadar?
İşe gidiş süresi gerçek trafik saatinde ne kadar sürüyor?
Okul, market ve sağlık kuruluşlarına erişim nasıl?
Gece gürültü durumu nasıl; yakında eğlence mekânı veya ana arter var mı?
Çevrede planlanan inşaat manzarayı veya ışığı kapatacak mı?

Sık sorulan sorular

Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ne?: Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan veya iskân alınmadan kurulan bir haktır; kat mülkiyeti ise yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün tam mülkiyetini gösterir. Kredi kullanımı ve satış süreçleri açısından ikisi farklı işler.
İskânı olmayan bir ev alınır mı?: Alınabilir ama risklidir. İskân eksikliği kredi kullanımını zorlaştırabilir, aboneliklerde sorun çıkarabilir ve ileride satarken alıcı bulmayı güçleştirir. Almadan önce eksikliğin sebebi ve giderilebilir olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
Ekspertiz raporu şart mı?: Kredi kullanıyorsanız zaten zorunlu. Peşin alımda da bağımsız bir değerleme, ödediğiniz bedelin piyasayla uyumunu görmenin en objektif yoludur.
Kapora ile ön sözleşme arasındaki fark ne?: Fark, imzaladığınız belgenin içeriğinde gizlidir. Verdiğiniz paranın cayma parası mı, kapora mı, yoksa bağlayıcı bir satış vaadinin parçası mı olduğu; vazgeçilmesi hâlinde kimin ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin açıkça yazılmış olması şarttır.
Ekspertiz raporu ne işe yarar?: Bağımsız bir değerleme uzmanının mülke biçtiği değeri gösterir. Kredi kullanıyorsanız zaten zorunludur; peşin alımda da ödediğiniz bedelin piyasayla uyumlu olup olmadığını görmenin en objektif yoludur. Rapor ayrıca yapının fiziki durumuna dair notlar da içerir.
Aidat sonradan artabilir mi?: Evet. Aidat, kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenir ve her yıl güncellenebilir. Alım öncesi yalnızca güncel tutarı değil, son iki yılda ne kadar arttığını ve önümüzdeki dönem için planlanan büyük onarım olup olmadığını da sormak gerekir.