Çoban'a Sor · 19 soru
Tapu devri ve
ev alırken.
Tapu harcı, kapora, ipotek ve şerh, vekâletle devir, Web-Tapu, kat irtifakı, iskân ve Güvenli Ödeme: tapu devri ve ev alırken en sık sorulanlar.
Tüm konular ve aramaÇalışma şekli
KW CobanS ile çalışmak
Bu konunun tamamı- Güvenli Ödeme Sistemi nedir, evimin satışını nasıl etkiler?
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e 29 Nisan 2026’da eklenen ek 1. maddeyle getirilen sistemdir. 1 Ekim 2026’dan itibaren satış bedeli nakit, havale ya da EFT ile ödeniyorsa bu ödeme, tapu devriyle eş zamanlı çalışan Güvenli Ödeme Sistemi üzerinden yapılmak zorundadır; amaç mülkiyetin ve paranın aynı anda el değiştirmesidir. Konut kredisiyle ödenen kısım bu zorunluluğun dışındadır. Her işlemde bir kullanım bedeli alınır ve satıcıya aktarılan tutardan düşülür; tutarı Ticaret Bakanlığı’nın düzenlemesine bağlıdır. Başlangıç tarihi önce 1 Temmuz 2026’ydı; Bakanlık 1 Ekim 2026’ya erteledi.
Rehber
Tapu harcını kim öder, ne kadar tutar?
Bu konunun tamamı- Tapu harcını kim öder?
- Kanunen %2 alıcı, %2 satıcı öder. Ancak taraflar bunu sözleşmede farklı şekilde kararlaştırabilir. Önemli olan, pazarlık aşamasında bu konunun açıkça konuşulmuş ve yazılı hâle getirilmiş olmasıdır.
- Kapora verdim, satıcı vazgeçerse ne olur?
- Bu tamamen imzaladığınız belgenin içeriğine bağlıdır. Kapora mı, cayma parası mı, yoksa bağlayıcı bir ön sözleşme mi olduğu; hangi tarafın hangi şartta ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin net yazılmış olması şarttır.
- Tapuda ipotek veya şerh varsa satış yapılabilir mi?
- Yapılabilir, ancak süreç değişir. İpotek genellikle satış anında kapatılarak kaldırılır; haciz veya diğer şerhlerde ise durum ayrıca değerlendirilmelidir. Her hâlükârda tapu kaydı alım kararından önce incelenmelidir.
- Tapu devri ne kadar sürer?
- Randevu saatinde her iki taraf hazırsa ve belgeler tamsa işlem tapu müdürlüğünde genellikle yarım saati aşmaz. Süreyi uzatan şey işlemin kendisi değil, hazırlıktır: eksik belge randevuyu iptal ettirir, kredi kullanılıyorsa banka ekspertizi birkaç gün ekler.
- Vekâletle tapu devri yapılabilir mi?
- Yapılabilir, ancak sıradan bir vekâletname yetmez; noterden düzenleme şeklinde ve taşınmaz satışı yetkisini açıkça içeren bir vekâletname gerekir. Vekâletnamedeki yetkinin kapsamı dar yazılmışsa tapu müdürlüğü işlemi kabul etmez.
- Web-Tapu nedir, randevuyu kim alır?
- Web-Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çevrim içi başvuru sistemidir; başvuru ve randevu buradan yapılır, harç ödemesi de sistem üzerinden gerçekleştirilebilir. Danışmanla çalışıyorsanız bu takip size kalmaz.
Rehber
Ev gezerken sormayı unuttuğunuz şey ne?
Bu konunun tamamı- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ne?
- Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan veya iskân alınmadan kurulan bir haktır; kat mülkiyeti ise yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün tam mülkiyetini gösterir. Kredi kullanımı ve satış süreçleri açısından ikisi farklı işler.
- İskânı olmayan bir ev alınır mı?
- Alınabilir ama risklidir. İskân eksikliği kredi kullanımını zorlaştırabilir, aboneliklerde sorun çıkarabilir ve ileride satarken alıcı bulmayı güçleştirir. Almadan önce eksikliğin sebebi ve giderilebilir olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
- Ekspertiz raporu şart mı?
- Kredi kullanıyorsanız zaten zorunlu. Peşin alımda da bağımsız bir değerleme, ödediğiniz bedelin piyasayla uyumunu görmenin en objektif yoludur.
- Kapora ile ön sözleşme arasındaki fark ne?
- Fark, imzaladığınız belgenin içeriğinde gizlidir. Verdiğiniz paranın cayma parası mı, kapora mı, yoksa bağlayıcı bir satış vaadinin parçası mı olduğu; vazgeçilmesi hâlinde kimin ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin açıkça yazılmış olması şarttır.
- Ekspertiz raporu ne işe yarar?
- Bağımsız bir değerleme uzmanının mülke biçtiği değeri gösterir. Kredi kullanıyorsanız zaten zorunludur; peşin alımda da ödediğiniz bedelin piyasayla uyumlu olup olmadığını görmenin en objektif yoludur. Rapor ayrıca yapının fiziki durumuna dair notlar da içerir.
Bölge
Buca, İzmir
Bu konunun tamamı- Kat mülkiyeti neden bu kadar önemli?
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kredi kullanımından tapu devrine kadar birçok aşamayı etkiler. Eski yapı stoğunun geniş olduğu ilçelerde bu kontrol atlanmamalı.
Bölge
Urla, İzmir
Bu konunun tamamı- Urla’da ev alırken imar durumu nasıl kontrol ediliyor?
- Sırasıyla: tapu kaydı ve üzerindeki şerhler, belediyeden imar durumu, varsa ruhsat ve iskân belgeleri, yapı kayıt belgesi varsa neyi kapsadığı. Bu kontroller teklif vermeden önce yapılır; teklif sonrasında çıkan bir engel hem zaman hem pazarlık gücü kaybettirir. Süreci baştan birlikte kuruyoruz.
Bölge
Karabağlar, İzmir
Bu konunun tamamı- Karabağlar’da ev alırken hangi belgeleri istemeliyim?
- Tapu kaydı, iskân belgesi, varsa yapı denetim ve riskli yapı bilgisi, aidat ve borç durumunu gösteren yönetim yazısı temel belgelerdir. Yapı tarihi eski olan binalarda ek olarak bina yaşını doğrulayan ruhsat tarihi de istenmeli.
Bölge
Konak, İzmir
Bu konunun tamamı- Konak’ta dükkân ya da ofis almak için ne kontrol edilmeli?
- İmar kullanım amacı, iskân belgesinin işyeri vasfını taşıyıp taşımadığı, cadde cephesi, yaya akışı ve bina yönetim giderleri kontrol edilmeli. Aynı caddede bile katlara ve cephelere göre kullanım fark eder.
Bölge
Kemalpaşa, İzmir
Bu konunun tamamı- Kemalpaşa’da arsa alırken ilk bakılacak şey nedir?
- İmar durumu ve arazi vasfı. Tapu kaydındaki nitelik, belediyeden alınacak imar bilgisi ve yapılaşma koşulları netleşmeden fiyat konuşmak erken. Tarım vasfındaki arazilerde yapılaşma kuralları ayrıca incelenmeli.
Bölge
Torbalı, İzmir
Bu konunun tamamı- Torbalı’da arsa almadan önce ne kontrol edilmeli?
- İmar durumu, tapudaki cinsi ve hisse yapısı, yola cephesi ve altyapı ilk bakılacak noktalar. Tarım vasfındaki arazide yapılaşma kısıtlı olabilir; bu yüzden belediyeden yazılı imar durumu alınmalı.
Bölge
Menderes, İzmir
Bu konunun tamamı- Menderes’te tapu ve imar için hangi belgeler istenmeli?
- Güncel tapu kaydı, imar durumu belgesi, yapı kullanma izni ve varsa kat irtifakı ya da kat mülkiyeti bilgisi istenmeli. Kıyıya yakın parsellerde kıyı kenar çizgisi durumu da ayrıca sorulmalı.