59 soru · Eylül 2026 itibarıyla
Aklınıza takılan
her şey.
Tapu, vergi, kira ve bölge seçimi hakkında en sık aldığım soruları tek sayfada topladım. Aradığınızı bulamazsanız doğrudan sorun — cevaplamak benim işim.
Rehber
Tapu harcını kim öder, ne kadar tutar?
Bu konunun tamamı- Tapu harcını kim öder?
- Kanunen %2 alıcı, %2 satıcı öder. Ancak taraflar bunu sözleşmede farklı şekilde kararlaştırabilir. Önemli olan, pazarlık aşamasında bu konunun açıkça konuşulmuş ve yazılı hâle getirilmiş olmasıdır.
- Kapora verdim, satıcı vazgeçerse ne olur?
- Bu tamamen imzaladığınız belgenin içeriğine bağlıdır. Kapora mı, cayma parası mı, yoksa bağlayıcı bir ön sözleşme mi olduğu; hangi tarafın hangi şartta ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin net yazılmış olması şarttır.
- Tapuda ipotek veya şerh varsa satış yapılabilir mi?
- Yapılabilir, ancak süreç değişir. İpotek genellikle satış anında kapatılarak kaldırılır; haciz veya diğer şerhlerde ise durum ayrıca değerlendirilmelidir. Her hâlükârda tapu kaydı alım kararından önce incelenmelidir.
- Tapu devri ne kadar sürer?
- Randevu saatinde her iki taraf hazırsa ve belgeler tamsa işlem tapu müdürlüğünde genellikle yarım saati aşmaz. Süreyi uzatan şey işlemin kendisi değil, hazırlıktır: eksik belge randevuyu iptal ettirir, kredi kullanılıyorsa banka ekspertizi birkaç gün ekler.
- Vekâletle tapu devri yapılabilir mi?
- Yapılabilir, ancak sıradan bir vekâletname yetmez; noterden düzenleme şeklinde ve taşınmaz satışı yetkisini açıkça içeren bir vekâletname gerekir. Vekâletnamedeki yetkinin kapsamı dar yazılmışsa tapu müdürlüğü işlemi kabul etmez.
- Web-Tapu nedir, randevuyu kim alır?
- Web-Tapu, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün çevrim içi başvuru sistemidir; başvuru ve randevu buradan yapılır, harç ödemesi de sistem üzerinden gerçekleştirilebilir. Danışmanla çalışıyorsanız bu takip size kalmaz.
- Konut kredisi kullanıyorsam süreç nasıl değişir?
- Bankanın belirlediği eksper mülkü değerler ve bir değerleme raporu düzenler. Kredi onaylandıktan sonra tapu devri ile ipotek tesisi aynı randevuda yapılır. Bu, takvimi birkaç gün uzatır; satıcıyla anlaşırken bu süreyi baştan konuşmak gerekir.
Rehber
Kira artışı en fazla ne kadar olabilir?
Bu konunun tamamı- Kira artışını sözleşmeye daha yüksek yazabilir miyiz?
- Yazılabilir ama yasal sınırın üzerindeki kısım geçerli olmaz. Kanun, TÜFE on iki aylık ortalamasını üst sınır olarak belirlemiştir; taraflar anlaşsa bile bu sınırın üstü bağlayıcı değildir.
- Depozitoyu nakit vermek sorun olur mu?
- Hukuken engel yok, ama ispat açısından risklidir. Depozitonun banka üzerinden ödenmesi ve sözleşmede tutarın açıkça yazılması, iade aşamasında iki tarafı da rahatlatır.
- Kiracı evde tadilat yapabilir mi?
- Kural olarak mülk sahibinin yazılı onayı olmadan kalıcı değişiklik yapılamaz. Boya gibi geri döndürülebilir işlerle duvar kaldırma gibi yapısal müdahaleler arasındaki farkın sözleşmede belirtilmesi en sağlıklısıdır.
- Kira elden ödenebilir mi?
- Hayır. Kira ödemelerinin banka veya PTT aracılığıyla yapılması zorunludur ve bu zorunluluk için bir alt tutar sınırı bulunmamaktadır; konut, iş yeri ve kısa süreli kiralamaların tümü kapsam içindedir. Elden ödeme yapan ve alan taraflara, işleme konu kira bedelinin %10’u oranında özel usulsüzlük cezası uygulanır. Banka dekontu ayrıca ödemenin en güçlü ispatıdır.
- Kiracı çıkarken ne kadar önce haber vermeli?
- Borçlar Kanunu’nun 347. maddesine göre kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Bildirimin bu süre içinde kiraya verene ulaşmış olması gerekir; postaya verilmiş olması yetmez.
- Kira sözleşmesi noterde onaylanmak zorunda mı?
- Hayır, kira sözleşmesi yazılı olarak taraflar arasında geçerli biçimde kurulabilir; noter onayı şart değildir. Yine de sözleşmenin iki nüsha hazırlanması, her sayfanın imzalanması ve demirbaş listesinin ek yapılması ileride çıkabilecek tartışmaları büyük ölçüde önler.
- Süre bitince sözleşme kendiliğinden sona erer mi?
- Hayır. Kiracı süresinde bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Kiraya verenin sözleşmeyi sadece sürenin dolmasına dayanarak sona erdirme hakkı ise sınırlıdır; kanunda sayılan belirli hâller dışında tahliye isteyemez.
Rehber
Ev gezerken sormayı unuttuğunuz şey ne?
Bu konunun tamamı- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark ne?
- Kat irtifakı, bina henüz tamamlanmadan veya iskân alınmadan kurulan bir haktır; kat mülkiyeti ise yapı kullanma izni alındıktan sonra kurulur ve bağımsız bölümün tam mülkiyetini gösterir. Kredi kullanımı ve satış süreçleri açısından ikisi farklı işler.
- İskânı olmayan bir ev alınır mı?
- Alınabilir ama risklidir. İskân eksikliği kredi kullanımını zorlaştırabilir, aboneliklerde sorun çıkarabilir ve ileride satarken alıcı bulmayı güçleştirir. Almadan önce eksikliğin sebebi ve giderilebilir olup olmadığı mutlaka araştırılmalıdır.
- Ekspertiz raporu şart mı?
- Kredi kullanıyorsanız zaten zorunlu. Peşin alımda da bağımsız bir değerleme, ödediğiniz bedelin piyasayla uyumunu görmenin en objektif yoludur.
- Kapora ile ön sözleşme arasındaki fark ne?
- Fark, imzaladığınız belgenin içeriğinde gizlidir. Verdiğiniz paranın cayma parası mı, kapora mı, yoksa bağlayıcı bir satış vaadinin parçası mı olduğu; vazgeçilmesi hâlinde kimin ne kadar iade edeceğini belirler. Para vermeden önce bu maddelerin açıkça yazılmış olması şarttır.
- Ekspertiz raporu ne işe yarar?
- Bağımsız bir değerleme uzmanının mülke biçtiği değeri gösterir. Kredi kullanıyorsanız zaten zorunludur; peşin alımda da ödediğiniz bedelin piyasayla uyumlu olup olmadığını görmenin en objektif yoludur. Rapor ayrıca yapının fiziki durumuna dair notlar da içerir.
- Aidat sonradan artabilir mi?
- Evet. Aidat, kat malikleri kurulunun kararıyla belirlenir ve her yıl güncellenebilir. Alım öncesi yalnızca güncel tutarı değil, son iki yılda ne kadar arttığını ve önümüzdeki dönem için planlanan büyük onarım olup olmadığını da sormak gerekir.
Rehber
Fiyat etiketinde yazmayan masraflar neler?
Bu konunun tamamı- Emlak vergisinden muaf olabilir miyim?
- Belirli şartları taşıyan hiçbir geliri olmayanlar, emekliler, gaziler, şehit yakınları ve engelliler; Türkiye’de brüt 200 m²’yi geçmeyen tek konutu için indirimli (sıfır) oran uygulamasından yararlanabilir. Şartlar kişiye göre değiştiği için başvuru öncesi bağlı olduğunuz belediyeden teyit almanız gerekir.
- DASK zorunlu mu?
- Evet. Tapu işlemleri ve abonelik başvurularında zorunlu deprem sigortası poliçesi aranır. Poliçe her yıl yenilenmelidir.
- Danışmanlık bedeli ne kadar?
- Hizmet bedeli mülkün özelliklerine ve sürecin kapsamına göre belirlenir; işe başlamadan önce yazılı olarak netleştirilir. Sürpriz kalem olmaz — ne ödeyeceğinizi baştan bilirsiniz.
- Emlak vergisini kiracı mı, mülk sahibi mi öder?
- Emlak vergisi mülk sahibine aittir; kiracıdan istenemez. Kiracının ödediği kalemler aidat ve kullanıma bağlı giderlerdir. Bu ayrımın kira sözleşmesinde açıkça yazılması, ileride çıkabilecek tartışmayı baştan önler.
- Evi beş yıl dolmadan satarsam ne kadar vergi öderim?
- Satın aldığınız konutu edinme tarihinden itibaren beş yıl içinde satarsanız değer artış kazancı doğar. Hesapta önce alış bedeliniz Yİ-ÜFE ile güncellenir, ardından yıllık istisna tutarı düşülür; 2026 yılı için bu istisna 150.000 TL’dir. Kalan tutar varsa gelir vergisine tabi olur. Beş yılı dolduran satışlarda bu vergi aranmaz.
- Evi sattığım yılın emlak vergisini kim öder?
- Emlak vergisi mükellefiyeti, satışın yapıldığı yılı takip eden yıldan itibaren alıcıya geçer. Satışın yapıldığı yıla ait vergi satıcıya aittir. Alıcının, devirden sonra ilgili belediyeye emlak vergisi bildirimini vermesi gerekir.
- Tapuda düşük bedel göstermenin gerçek maliyeti ne?
- Üç ayrı yerde geri döner: tespit hâlinde eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle istenir; alıcı ileride satarken alış bedeli düşük göründüğü için daha yüksek değer artış kazancı vergisi öder; kredi kullanılıyorsa beyan ile ekspertiz değeri arasındaki fark sorun çıkarır. Kısa vadeli tasarruf gibi görünen şey, ertelenmiş ve büyümüş bir maliyettir.
Rehber
Evimi satmaya karar verdim, sırada ne var?
Bu konunun tamamı- Emlak hizmet bedeli en fazla ne kadar olabilir?
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 uyarınca alım satımda hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Kiralamada ise bir aylık kira bedelini geçemez. Bu bedel, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaştırılır.
- Evimi kaç emlakçıya birden verebilir miyim?
- Verebilirsiniz; ancak imzaladığınız yetki sözleşmesinin türüne bağlıdır. Tek yetki verdiyseniz süre boyunca başka bir danışmanla çalışamazsınız. Sözleşmeyi imzalamadan önce yetkinin tek mi çoklu mu olduğunu ve süresini netleştirin.
- İskânı olmayan evi satabilir miyim?
- Satılabilir, ancak alıcı bulmak zorlaşır. İskânı olmayan mülkte bankalar çoğu zaman konut kredisi kullandırmaz; bu da alıcı havuzunuzu peşin ödeyebilenlerle sınırlar. Fiyata da yansır.
- Satıştan sonra emlak vergisini kim öder?
- Satışın yapıldığı yılın emlak vergisi satıcıya aittir. Mükellefiyet, satışı takip eden yılın başında alıcıya geçer. Devir öncesinde birikmiş borcun kapatılması, tapu işleminin sorunsuz ilerlemesi için gerekir.
- Evim uzun süredir satılmıyor, ne yapmalıyım?
- Önce ziyaret sayısına bakın. Hiç ziyaret gelmiyorsa sorun genellikle fiyatta veya ilanın görünürlüğündedir. Ziyaret geliyor ama teklif gelmiyorsa sorun mülkün sunumunda ya da beklenti ile piyasa arasındaki farktadır. İkisi farklı sorunlardır ve farklı çözüm ister.
- Tapuda düşük bedel göstermek bana ne kaybettirir?
- Düşük beyan ertelenmiş bir maliyettir. Alıcı o mülkü sattığında düşük gösterilen bedel onun alış bedeli sayılır ve değer artış kazancı vergisi yükselir. Ayrıca tespit hâlinde eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Kısa vadeli kazanç, uzun vadeli risk doğurur.
Rehber
Miras kalan evi kardeşlerimle nasıl satarız?
Bu konunun tamamı- Mirasçılık belgesini nereden alabilirim?
- Noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınabilir. Noter genellikle daha hızlı sonuçlanır. Mirasçılık durumunda tereddüt varsa veya yabancılık unsuru bulunuyorsa mahkemeye başvurmak gerekebilir.
- Tapu intikali yapmazsak ne olur?
- Mülkü kaybetmezsiniz, ancak vefat eden kişinin adına kayıtlı taşınmaz satılamaz. Satmak istediğiniz gün önce veraset ilamı alıp intikali tamamlamanız gerekir; bu da alıcı beklerken haftalar kaybettirir.
- Kardeşim satmak istemiyor, ben kendi payımı satabilir miyim?
- Elbirliği mülkiyeti sürdüğü sürece hayır. Mirasçılar elbirliği mülkiyetini paylı mülkiyete çevirirse her mirasçı kendi payını satabilir; ancak pay alıcısı bulmak, mülkün tamamına alıcı bulmaktan çok daha zordur. Diğer yol, ortaklığın giderilmesi davasıdır.
- Ortaklığın giderilmesi davasını kim açabilir?
- Mirasçılardan her biri açabilir; çoğunluk şartı yoktur. Payı en küçük olan mirasçı bile ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Mahkeme aynen bölme mümkün değilse satışa karar verir ve satış açık artırmayla yapılır.
- Miras kalan evi satarsam vergi öder miyim?
- Değer artış kazancı vergisi doğmaz. Bu vergi bedel ödeyerek edinilen mülkler içindir; miras ivazsız iktisap sayılır ve beş yıl kuralı uygulanmaz. Ancak birden fazla taşınmazın kısa aralıklarla satılması ticari kazanç sayılabilir; bu durumda mali müşavire danışılmalıdır.
- Veraset ve intikal vergisi beyannamesini ne zaman vermeliyim?
- Ölüm Türkiye’de gerçekleşmiş ve mirasçılar Türkiye’deyse ölüm tarihini izleyen dört ay içinde verilir. Miras istisna tutarının altında kalsa bile beyanname verilmesi gerekir.
- Yurt dışındaki mirasçı için ne yapmak gerekir?
- Bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğundan, satış yetkisini açıkça içeren vekâletname düzenletmesi yeterlidir. Vekâletnamede taşınmazın açıkça belirtilmesi ve satış yetkisinin yazması gerekir; genel vekâletname çoğu zaman kabul edilmez.
Rehber
Ne kadar kredi çıkar, neye göre belirleniyor?
Bu konunun tamamı- Ekspertiz değeri satış fiyatının altında çıkarsa ne olur?
- Kredi, ekspertiz raporundaki değer üzerinden hesaplanır; aradaki farkı alıcı peşinat olarak kapatır. Taraflar fiyatta anlaşsa bile kredi tutarı bu şekilde sınırlanır. Bu, satışların en sık tıkandığı noktadır.
- Evin enerji sınıfı krediyi gerçekten etkiliyor mu?
- Evet. BDDK’nın 29 Ocak 2026 tarihli kararıyla kredi değer oranı konutun değerine ve enerji sınıfına göre belirleniyor. Beş milyon TL’ye kadar olan bir konutta A veya B sınıfında değerin %90’ına kadar kredi kullanılabilirken, düşük sınıflı bir konutta bu oran %70’e iniyor.
- Konut kredisinde azami vade ne kadar?
- Azami vade 120 ay, yani on yıldır. Vade uzadıkça aylık taksit düşer ama ödenen toplam tutar artar.
- Krediyi erken kapatırsam ceza öder miyim?
- Sabit faizli konut kredilerinde banka erken ödeme ücreti isteyebilir: kalan vadesi 36 ayı aşmayan kredilerde en fazla %1, daha uzun olanlarda en fazla %2. Değişken faizli kredilerde bu ücret alınmaz.
- Üzerimde konut varken ikinci konuta kredi çıkar mı?
- Çıkabilir, ancak kredi değer oranı daha düşük uygulanabilir. Kendinizin, eşinizin veya on sekiz yaşından küçük çocuğunuzun üzerine kayıtlı konut bulunması bu hesaba giriyor. Kesin oranı bankanız söyler.
- İskânı olmayan eve kredi kullanılabilir mi?
- Bankalar çoğunlukla yapı kullanma izin belgesi bulunmayan konutlara kredi kullandırmaz. Bu, satıcının alıcı havuzunu peşin ödeyebilenlerle sınırlar ve fiyata yansır.
- Kredi süreci ne kadar sürer?
- Belgeler eksiksizse başvuru ile tapu arasında genellikle bir ila üç hafta geçer. Süreyi belirleyen ekspertiz randevusu ve raporun tamamlanmasıdır; bu adım atlanamaz.
Bölge
Bornova, İzmir
Bu konunun tamamı- Bornova’da yatırım için hangi mahalle daha mantıklı?
- Hedefinize bağlı. Öğrenci kirası hedefliyorsanız kampüse yürüme mesafesindeki mahalleler öne çıkar; uzun vadeli aile kiracısı ve değer artışı arıyorsanız metro istasyonlarına yakın, site içi konutlar daha istikrarlı olur. Görüşmede önce bu tercihi netleştiriyoruz.
- Bornova’da ev alırken en sık yapılan hata ne?
- Mahalleyi yalnızca fiyata bakarak seçmek. Bornova çok geniş ve mahalleler arasındaki ulaşım, gürültü ve kiracı profili farkı belirgin. Aynı ilçede iki ev, tamamen farklı iki yatırım demektir.
Bölge
Bayraklı, İzmir
Bu konunun tamamı- Bayraklı’da projeden almak mı, hazır daire mi daha mantıklı?
- İkisinin riski farklı. Projeden alım genelde daha uygun giriş fiyatı sunar ama teslim riski taşır; hazır dairede ne aldığınızı görürsünüz, fiyat da bunu yansıtır. Kararı bütçenizden çok, ne kadar beklemeyi göze aldığınız belirler.
- Kentsel dönüşüm alanındaki bir daireyi almak riskli mi?
- Riskli değil ama bilgi ister. İmar durumu, planın hangi aşamada olduğu ve parselin dönüşüm kapsamında olup olmadığı önceden netleştirilirse dönüşüm bölgeleri ciddi fırsat da barındırır.
Bölge
Buca, İzmir
Bu konunun tamamı- Buca’da ilk evimi almak istiyorum, nereden başlamalıyım?
- Mahalleden değil, günlük hayatınızdan. İşe, okula ve ailenize göre kabul edilebilir ulaşım süresini belirleyip aramayı o çember içinde yapmak, bütçeyle başlamaktan çok daha isabetli sonuç veriyor.
- Kat mülkiyeti neden bu kadar önemli?
- Kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki fark, kredi kullanımından tapu devrine kadar birçok aşamayı etkiler. Eski yapı stoğunun geniş olduğu ilçelerde bu kontrol atlanmamalı.
Bölge
Çeşme, İzmir
Bu konunun tamamı- Çeşme’de yazlık kiraya vererek masrafını çıkarabilir miyim?
- Bölgeye, eve ve yönetim biçimine göre değişir; kimseye garanti verilemez. Gerçekçi bir hesap için sezon uzunluğunu, doluluk beklentisini, aidatı, temizlik ve bakım giderlerini birlikte çıkarmak gerekir. Görüşmede bunu birlikte yapıyoruz.
- Alaçatı mı, Ilıca mı?
- Alaçatı daha butik ve merkezi bir yaşam, Ilıca ise plaja yakınlık ve site imkânları sunar. Doğru cevap evi nasıl kullanacağınıza bağlı — yürüyerek kahveye çıkmak mı, denize inmek mi önceliğiniz?
Bölge
Seferihisar, İzmir
Bu konunun tamamı- Seferihisar’dan İzmir’e her gün gidip gelmek mantıklı mı?
- Kimileri için evet, kimileri için değil. Mesafe yaklaşık 50 kilometre; süre trafiğe ve gideceğiniz noktaya göre belirgin şekilde değişiyor. Karar vermeden önce bu yolu bir sabah trafiğinde gerçekten denemenizi öneriyorum.
- Sakin şehir olması ev alırken ne değiştiriyor?
- Cittaslow kimliği ilçenin yapılaşma ve yaşam kalitesi yaklaşımını etkiliyor; bu da bölgeyi hızlı ve yoğun yapılaşmadan görece koruyor. Kalıcı yaşam düşünenler için bu bir avantaj, hızlı değer artışı bekleyenler içinse farklı bir denklem.
Bölge
Kuşadası, Aydın
Bu konunun tamamı- Kuşadası İzmir’e bağlı mı?
- Hayır, Kuşadası Aydın iline bağlı bir ilçe. Ancak İzmir’e ve Adnan Menderes Havalimanı’na yakınlığı sayesinde İzmir merkezli alıcılar için erişilebilir bir bölge; ben de bu nedenle Kuşadası’nda hizmet veriyorum.
- Yabancı uyruklu biri Kuşadası’nda ev alabilir mi?
- Evet, ancak süreç yerli alımdan farklı işler. Askeri yasak bölge sorgusu ve taşınmaz değerleme raporu gibi zorunlu adımlar vardır; bu adımlar önceden planlanmazsa tapu randevusu gecikebilir. Süreci baştan birlikte kurgulamak en sağlıklısı.