Çoban'a Sor · 10 soru
Evinizi
satarken.
EİDS ve ilan yetkisi, ilansız satış, hizmet bedeli sınırı, birden çok emlakçı, iskânsız ev ve uzun süredir satılmayan ev: satıcının en sık sorduğu sorular.
Tüm konular ve aramaÇalışma şekli
KW CobanS ile çalışmak
Bu konunun tamamı- EİDS nedir, evimi ilana vermek için ne yapmam gerekiyor?
- EİDS, Ticaret Bakanlığı’nın Elektronik İlan Doğrulama Sistemi’dir ve 1 Ocak 2025’ten beri satılık ve kiralık ilanlarda zorunludur. Mülk sahibi e-Devlet üzerinden danışmana ilan yetkisi verir; bu doğrulama olmadan ilan yayınlanamaz. Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik’e göre ilanda yetki belgesi numarası ile il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisi yer alır; açık adres yazılmaz. Mülk satılınca ya da yetki sona erince ilan 3 gün içinde kaldırılır.
- Evimi internette ilan vermeden satabilir miyim?
- Evet. İlan vermek zorunlu değildir; mülk kamuya açık ilan edilmeden, yalnızca kriterleri uyan alıcılarla görüşülerek de satılabilir. Bu yol mahremiyeti korur ama alıcı havuzu daralır; açık ilan daha çok alıcıya ulaşır ve fiyatı piyasada sınar. İki yolda da yazılı yetkilendirme sözleşmesi ve her ziyaretçi için gösterme belgesi şarttır. İlan verilirse EİDS kuralları geçerlidir.
Rehber
Evimi satmaya karar verdim, sırada ne var?
Bu konunun tamamı- Emlak hizmet bedeli en fazla ne kadar olabilir?
- Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m.20 uyarınca alım satımda hizmet bedeli, sözleşmedeki satış bedelinin KDV hariç yüzde dördünü aşamaz. Kiralamada ise bir aylık kira bedelini geçemez. Bu bedel, aksi yazılı olarak kararlaştırılmadıkça taraflar arasında eşit paylaştırılır.
- Evimi kaç emlakçıya birden verebilir miyim?
- Verebilirsiniz; ancak imzaladığınız yetki sözleşmesinin türüne bağlıdır. Tek yetki verdiyseniz süre boyunca başka bir danışmanla çalışamazsınız. Sözleşmeyi imzalamadan önce yetkinin tek mi çoklu mu olduğunu ve süresini netleştirin.
- İskânı olmayan evi satabilir miyim?
- Satılabilir, ancak alıcı bulmak zorlaşır. İskânı olmayan mülkte bankalar çoğu zaman konut kredisi kullandırmaz; bu da alıcı havuzunuzu peşin ödeyebilenlerle sınırlar. Fiyata da yansır.
- Evim uzun süredir satılmıyor, ne yapmalıyım?
- Önce ziyaret sayısına bakın. Hiç ziyaret gelmiyorsa sorun genellikle fiyatta veya ilanın görünürlüğündedir. Ziyaret geliyor ama teklif gelmiyorsa sorun mülkün sunumunda ya da beklenti ile piyasa arasındaki farktadır. İkisi farklı sorunlardır ve farklı çözüm ister.
- Tapuda düşük bedel göstermek bana ne kaybettirir?
- Düşük beyan ertelenmiş bir maliyettir. Alıcı o mülkü sattığında düşük gösterilen bedel onun alış bedeli sayılır ve değer artış kazancı vergisi yükselir. Ayrıca tespit hâlinde eksik ödenen harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenir. Kısa vadeli kazanç, uzun vadeli risk doğurur.
Rehber
İyi bir emlak danışmanını nasıl anlarım?
Bu konunun tamamı- Danışman fiyatı düşürmemi söylüyor, haklı mı?
- Gerekçesini isteyin. Aynı bölgede yakın zamanda gerçekleşen satışları ve hâlen satılık rakip ilanları gösterebiliyorsa değerlendirmeye değer. Gerekçe gösteremiyor, sadece “piyasa böyle” diyorsa bu bir analiz değil, işi hızlı kapatma isteği olabilir.
Bölge
Güzelbahçe, İzmir
Bu konunun tamamı- Güzelbahçe’de evimi satarken neyi öne çıkarmalıyım?
- İlçede alıcı çoğunlukla belirli bir yaşam biçimi arıyor: bahçe, sahile yakınlık, düşük yoğunluk. Bu yüzden sunumun evin metrekaresinden çok bu yaşamı anlatması gerekiyor — bahçenin nasıl kullanıldığı, çevrenin ritmi, yola ve sahile mesafe. Satış sürecinde önce doğru alıcı tanımını yapıyor, sunumu ona göre kuruyoruz.
Bölge
Urla, İzmir
Bu konunun tamamı- Urla’da evimi satmak istiyorum, süreç merkez ilçelerden farklı mı?
- Farkı iki yerde hissediyorsunuz. Birincisi evrak: tapu cinsi, imar durumu ve yapı belgeleri baştan derli toplu değilse süreç teklif aşamasında tıkanıyor. İkincisi alıcı profili: Urla’da alıcı çoğunlukla ilçeye özellikle gelmek isteyen biri, yani sunumun evi değil o yaşamı anlatması gerekiyor. Satışa çıkmadan önce evrakı tamamlamak, bu ilçede en çok zaman kazandıran adım.